Cime 2 kvartál 2024

Rok 2024 začal nadějně. Období limitované investiční aktivity na trhu komerčních nemovitostí v ČR se blíží ke konci

Navzdory současnému oslabení investiční aktivity v regionu střední a východní Evropy (CEE) objemy investic do komerčních nemovitostí v České republice v 1. čtvrtletí roku 2024 zaznamenaly meziroční nárůst o 36 %. Celkem zde byl v tomto období zainvestován kapitál v objemu 545 milionů eur, přičemž dominovali zejména lokální investoři. Výnosy nezaznamenaly oproti předchozímu čtvrtletí žádný výrazný pohyb. Dle odhadů společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, by se celkový objem transakcí v roce 2024 měl dostat na hranici 1,4 miliardy eur. To by znamenalo konec tříletého období poklesu a naději, že se český realitní investiční trh odráží ode dna.

V 1. čtvrtletí roku 2024 byl na českém trhu zainvestován kapitál v celkovém objemu asi 545 milionů eur do různých typů komerčních nemovitostí, což představuje meziroční nárůst o 36 % a více než trojnásobný objem ve srovnání s předchozím čtvrtletím (4. čtvrtletí 2023). To je ve srovnání s 15% poklesem celého CEE trhu výborný výsledek. Prozatím přetrvává dominance lokálních investorů, resp. investorů z regionu střední a východní Evropy. K nejvýznamnějším transakcím 1. čtvrtletí letošního roku patřil prodej OC Arkády Pankrác a prodej 50% podílu v portfoliu hotelů společnosti CPI PG.

Zatímco kupní cena OC Arkády Pankrác o rozloze 40 000 m2 činila přibližně 270 milionů eur s výnosem o něco vyšším než naším udávaným „prime yieldem“ pro pražská nákupní centra, 50% podíl v portfoliu osmi hotelů CPI PG společnosti Best Hotel Properties činil 173 milionů eur, což mimo jiné dokládá důvěru a odolnost českého realitního trhu, hotelový sektor nevyjímaje.

Výnosy z „prime“ nemovitostí jsou v současné době stabilní

Pokud jde o referenční prime výnosy na české investiční scéně, v 1. čtvrtletí roku 2024 nedošlo k žádnému výraznému pohybu u žádné z hlavních tříd aktiv a ani se nedomníváme, že by některá z nedávných investičních transakcí opravňovala k revizi našeho současného postoje k výši výnosů,“ komentuje situaci Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává: „Podle našeho názoru se tedy výnosy z nejlepších kancelářských nemovitostí pohybují na úrovni 5,50 %, zatímco výnosy z nejlepších průmyslových nemovitostí jsou o něco málo vyšší a dosahují 5,25 %.  V případě různých dílčích maloobchodních segmentů v prime segmentu jsou výnosy z high street nemovitostí na úrovni 4,50 %, z nákupních center na úrovni 6,00 % a z nejlepších maloobchodních parků na úrovni 6,25 %.“

Nálada na trhu však dle Stanka zůstává proměnlivá. Někteří investoři, s nimiž společnost Colliers jednala, se domnívají, že ceny na českém trhu se ještě plně nezkorigovaly, a očekávají další pokles kapitálových hodnot. Na druhou stranu není překvapivé, že majitelé nebo prodávající nemovitostí vyjadřují spíše optimistický pohled na hodnotu svých nemovitostí. Navzdory rozdílným pohledům na tvorbu cen se však experti ze společnosti Colliers domnívají, že rozdíl mezi nabídkou a poptávkou se začíná zmenšovat, což by mělo podpořit transakční aktivitu po zbytek roku 2024. Dalším faktorem, který je třeba vzít v úvahu, jsou očekávané budoucí náklady na dluhové financování. Vzhledem k předpokládanému snížení základních úrokových sazeb ze strany ECB ještě v tomto roce by takový krok mohl usnadnit jednání a pomoci zmenšit cenový rozdíl.

Očekávání rostou, ale bude trvat delší dobu, než trh zesílí

S každým dalším měsícem na trh přicházejí nejrůznější aktiva, jako je například lukrativně umístěný multifunkční objekt Myslbek v centru Prahy, kancelářské centrum Hradčanská společnosti S-Immo v Praze 6, portfolio fondu Nova Real Estate prodávající 16 aktiv a dokonce i několik tzv. sale & leaseback (zpětného pronájmu) průmyslových nemovitostí, které se nacházejí v regionálních městech nebo v jejich blízkosti.

Je zřejmé, že majitelé nemovitostí se snaží prezentovat takové příležitosti, které by mohly vzbudit zájem investorů dosud aktivních na trhu nebo i přilákat ty, kteří zatím stojí stranou. Profil mnoha z těchto potenciálních transakcí by se však dal popsat spíše jako value-add nebo jako oportunistické investice, a proto spíše přilákají zavedené místní investory, kteří jsou ochotni podstoupit dlouhodobá rizika, jako je repositioning budov nebo jejich rekonstrukce.

„S ohledem na výsledky za 1. čtvrtletí předpokládáme, že se objem transakcí v roce 2024 dostane na hranici 1,4 miliardy eur. Takový výsledek by tak zastavil meziroční pokles celkového objemu investic zaznamenaný v posledních třech letech. To samo o sobě může naznačovat, že se český realitní investiční trh odráží ode dna,“ říká na závěr Josef Stanko s tím, že i přes rostoucí očekávání ještě několik kvartálů potrvá, než trh skutečně zesílí.