Cime 3 kvartal 2024

Rok 2023 přibrzdil zpočátku i luxusní reality. Zájem rostl o zahraniční rekreační nemovitosti. Letošní rok přinese lehké oživení realitního trhu

Trh s běžnými nemovitostmi byl v loňském roce kvůli odložené poptávce kupujících, která byla důsledkem vysokých cen bytů, enormních hypotečních sazeb a nedostatečné nabídky, víceméně zamrzlý. Segment exkluzivních nemovitostí v prémiových lokalitách je oproti tomu mnohem stabilnější. Nicméně i na něm se v prvním pololetí projevila pokračující stagnace a k oživení došlo až v druhé polovině roku. Bonitní klientela totiž také vyčkávala a na prodávající vyvíjela tlak ohledně snižování cen. Podle predikcí společnosti Luxent Exclusive - Properties bude trend rostoucí poptávky z konce roku pokračovat i v tom letošním. Běžnému trhu pomůže očekávaný mírný pokles úrokových sazeb. Špičkové luxusní nemovitosti se budou dále dobře prodávat a jejich cena poroste. Zvyšovat se ovšem budou nároky kupujících na kvalitu nemovitostí a realitních služeb. Podle analýz Luxentu bude rozhodně přetrvávat zájem o exkluzivní rekreační vily a apartmány v zahraničí.

„Rok 2023 pro nás končil obchodně lépe, než začal. Většinu roku realitní trh stagnoval a tato nepříznivá situace se logicky promítla i do realizovaných transakcí. K nárůstu finančního objemu prodaných nemovitostí ani jejich počtu nedošlo. Dařilo se nám v prodeji celých developerských projektů, stavebních pozemků, zemědělské a lesní půdy a růst obecně udržely zahraniční nemovitosti. Až na konci roku se opět objevily známky zájmu o tuzemské rekreační objekty, jejichž segment byl jinak po celý rok prakticky zmrazen. Pozitivní trend posledních měsíců, kdy celkově poptávka po nemovitostech začala stoupat, však směřuje k optimistickému vývoji v letošním roce,“ hodnotí uplynulý rok z pohledu realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties její majitel Emil Kasarda.

Největší zájem byl dle dat realitní kanceláře na jedné straně o menší jednotky typu 2+kk určené k nájmu a na té druhé o nadstandardní byty o dispozici 4+kk a větší v kvalitních projektech a na dobrých místech. Hodně se poptávaly rovněž vysoce exkluzivní vily v těch nejatraktivnějších lokalitách.

Prodej luxusních nemovitostí se rozhýbal až v druhé polovině roku

V oblasti poptávky lze charakterizovat realitní trh 2023 jako víceméně zamrzlý.Stagnace z druhé poloviny roku 2022 totiž pokračovala ještě do počátku léta 2023 a propsala se dokonce i do odvětví exkluzivních nemovitostí. „Během července a srpna jsme zaznamenali jen ojedinělé oživení. To se změnilo na podzim, kdy se poptávka začala jasně probouzet. V září a říjnu tak byl patrný nárůst o 22 % a tento vzestup se projevil i v růstu počtu konkrétních jednání. To se logicky následně promítlo do množství uzavřených transakcí. Ke konci roku trend nárůstu poptávky trval,“ shrnuje Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent Exclusive Properties.

Na straně nabídky rovněž došlo ke změnám dříve nevídaným. „Fakticky v této době prodává jen ten, kdo musí. Kdo nemusí, vyčkává na příznivější podmínky pro prodej. Malá poptávka nahrává bonitním zájemcům a ti vyžadují cenovou korekci. Reálné transakční ceny klesají a doba prodeje se prodlužuje. Na rychlejší a výraznější slevu z požadovaných cen však většina nabízejících neslyší,“ vysvětluje Jiří Kučera.

Nájemní bydlení je stále v kurzu

Zamrzlý trh, vysoké úrokové sazby a nízká nabídka cenově dostupných nemovitostí měly za následek nárůst nájemního bydlení. Jak do počtu uzavřených smluv, tak i výše nájemného. „Nejde o chtěnou volbu zájemců a příklon k tomuto způsobu bydlení, ale o skutečnost, že vlastní bydlení je fakticky pro podstatnou část populace nedostupné. A vysoká poptávka tlačí ceny nájmů nahoru,“ říká ředitel realitní kanceláře Luxent. V oblasti pronájmů se také mění situace s Airbnb byty. Podle Kučery se majitelé po výkyvu v pocovidové době vrací z dlouhodobých pronájmů zpět do režimu krátkodobého pronajímání. Turismus totiž opět sílí. Z hlediska nových trendů roste u luxusních nemovitostí a novostaveb poptávka po prémiových službách (např. recepce, fitness atd.).

Současně se standardizují výnosy z nájmů. „To, co trh nabízel v minulosti, nebylo přirozené. Díky korekcím prodejních cen a současně růstu nájemného začíná být opět kumulovaný výnos z investice do nemovitostí srovnatelný s jinými investičními instrumenty,“ tvrdí Jiří Kučera a doplňuje:„Institucionální investoři chtějí projekty, které jsou už od počátku připravené k pronajímání. Drobní investoři zatím spíše vyčkávali, oživení jejich zájmu můžeme letos očekávat.“

Když rekreační nemovitosti, tak ty špičkové nebo v zahraničí

S neuspokojivým vývojem hospodářské situace se zájem o tzv. druhé bydlení v tuzemsku soustředil v loňském roce opět jen na nejkvalitnější projekty ve velmi atraktivních lokalitách. K nim patří například luxusní horské apartmány z portfolia společnosti Luxent. Zhruba desítku volných jednotek nabízí kupříkladu developerský projekt Harrachov Peaks v Krkonoších. Novinkou pak jsou apartmány Laka Living v národním parku Šumava.

„Celý sektor rekreačních nemovitostí v Česku zaznamenal prudký propad cen, poptávky a počtu realizovaných transakcí. Nakupuje de facto jen velmi bonitní klientela, která si pečlivě vybírá, co a za kolik koupí. Jde o návrat ke standardnímu vývoji trhu, anomálie v nedávném nepředstavitelném růstu tohoto segmentu souvisela s dobou covidovou,“ rekapituluje Jiří Kučera a dodává: „Výrazně ovšem vzrostla poptávka po nemovitostech v zahraničí. Zájem se soustředí zejména na jižní Evropu, např. na Chorvatsko a Španělsko. Avšak na vzestupu jsou rovněž exotičtější destinace, k nimž patří třeba Kostarika, Kapverdy,Mauricius, Thajsko, Indonésie či evergreen v podobě Spojených arabských emirátů. V roce 2024 se proto budeme rozšiřování našeho zahraničního portfolia intenzivně věnovat. Kromě dnes již klasických evropských destinací pokryjeme také další regiony Asie a Latinské Ameriky.“

Historické nemovitosti – specifická část realitního trhu

Zcela svébytnou oblast realitního trhu představují historické a speciální nemovitosti. Ta zahrnuje unikáty, které se nabízejí ve stavu jak před, tak po rekonstrukci. „Zájemci jednoznačně preferují objekty po rekonstrukci. Robustní renovace klienty tolik nelákají, jelikož jsou extrémně náročné, a to jak časově, tak finančně,“ přibližuje aktuální trendyspecialistka realitní kanceláře na historické nemovitosti Lenka Munter.

 „Loni jsme úspěšně prodali například budovu bývalé pošty v obci Orlík nad Vltavou. V letošním roce máme v nabídce např. kompletně zrestaurovanou tvrz Třebotov nedaleko Prahy či barokní zámecký komplex Mirošov mezi Prahou a Plzní. Novinkou pak je raně barokní zámek Žitenice u Litoměřic,“ vypočítává ředitel společnosti Luxent.

Co se bude dít na realitním trhu v letošním roce?

Pro letošní rok Jiří Kučera očekává lehké oživení: „Na pražském trhu s běžnými nemovitostmi budou stagnovat ceny u těch doposud neprodaných. Mírně však porostou ceny na trh nově uváděných domů i bytů. Stoupající poptávce napomůže drobné snížení hypotečních úrokových sazeb. Pokles úroků u spořících účtů pak povede solventnější kupující opět k většímu zájmu o nemovitosti. Mohl by se zvýšit počet zahajovaných staveb, které developeři odkládali. Ceny vybraných stavebních materiálů totiž neporostou již tak strmě, ve velké většině zůstane zachován cenový status quo.“

A jaké jsou výhledy v prémiovém segmentu?

V segmentu luxusních nemovitostí nedojde letos k zásadnějším změnám. „Opravdu kvalitní nemovitosti se budou dobře prodávat i v roce 2024, jejich cena poroste. Přetrvává však velmi silný tlak na cenu těch, které nesplňují základní požadavky, aby mohly být považovány za špičkové. Doba, kdy bylo možné dobře a draze prodávat i jen zdánlivě kvalitní byty a domy, je pryč a zřejmě se nevrátí,“ predikuje Jiří Kučera a doplňuje: „Vzroste jak náročnost kupujících na kvalitu nemovitostí, tak na špičkovou úroveň zajištění celého realitního servisu. Obchody s nejlepšími nemovitostmi budou doménou specializovaných a prověřených profesionálů, kteří jsou schopni realitní transakce zprostředkovat ve vysoké kvalitě, a to včetně zajištění všech souvisejících služeb opět na té nejvyšší úrovni.“