Rok 2023 přibrzdil zpočátku i luxusní reality. Zájem rostl o zahraniční rekreační nemovitosti. Letošní rok přinese lehké oživení realitního trhu

Trh s běžnými nemovitostmi byl v loňském roce kvůli odložené poptávce kupujících, která byla důsledkem vysokých cen bytů, enormních hypotečních sazeb a nedostatečné nabídky, víceméně zamrzlý. Segment exkluzivních nemovitostí v prémiových lokalitách je oproti tomu mnohem stabilnější. Nicméně i na něm se v prvním pololetí projevila pokračující stagnace a k oživení došlo až v druhé polovině roku. Bonitní klientela totiž také vyčkávala a na prodávající vyvíjela tlak ohledně snižování cen. Podle predikcí společnosti Luxent Exclusive - Properties bude trend rostoucí poptávky z konce roku pokračovat i v tom letošním. Běžnému trhu pomůže očekávaný mírný pokles úrokových sazeb. Špičkové luxusní nemovitosti se budou dále dobře prodávat a jejich cena poroste. Zvyšovat se ovšem budou nároky kupujících na kvalitu nemovitostí a realitních služeb. Podle analýz Luxentu bude rozhodně přetrvávat zájem o exkluzivní rekreační vily a apartmány v zahraničí.

„Rok 2023 pro nás končil obchodně lépe, než začal. Většinu roku realitní trh stagnoval a tato nepříznivá situace se logicky promítla i do realizovaných transakcí. K nárůstu finančního objemu prodaných nemovitostí ani jejich počtu nedošlo. Dařilo se nám v prodeji celých developerských projektů, stavebních pozemků, zemědělské a lesní půdy a růst obecně udržely zahraniční nemovitosti. Až na konci roku se opět objevily známky zájmu o tuzemské rekreační objekty, jejichž segment byl jinak po celý rok prakticky zmrazen. Pozitivní trend posledních měsíců, kdy celkově poptávka po nemovitostech začala stoupat, však směřuje k optimistickému vývoji v letošním roce,“ hodnotí uplynulý rok z pohledu realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties její majitel Emil Kasarda.

Největší zájem byl dle dat realitní kanceláře na jedné straně o menší jednotky typu 2+kk určené k nájmu a na té druhé o nadstandardní byty o dispozici 4+kk a větší v kvalitních projektech a na dobrých místech. Hodně se poptávaly rovněž vysoce exkluzivní vily v těch nejatraktivnějších lokalitách.

Prodej luxusních nemovitostí se rozhýbal až v druhé polovině roku

V oblasti poptávky lze charakterizovat realitní trh 2023 jako víceméně zamrzlý.Stagnace z druhé poloviny roku 2022 totiž pokračovala ještě do počátku léta 2023 a propsala se dokonce i do odvětví exkluzivních nemovitostí. „Během července a srpna jsme zaznamenali jen ojedinělé oživení. To se změnilo na podzim, kdy se poptávka začala jasně probouzet. V září a říjnu tak byl patrný nárůst o 22 % a tento vzestup se projevil i v růstu počtu konkrétních jednání. To se logicky následně promítlo do množství uzavřených transakcí. Ke konci roku trend nárůstu poptávky trval,“ shrnuje Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.

Na straně nabídky rovněž došlo ke změnám dříve nevídaným. „Fakticky v této době prodává jen ten, kdo musí. Kdo nemusí, vyčkává na příznivější podmínky pro prodej. Malá poptávka nahrává bonitním zájemcům a ti vyžadují cenovou korekci. Reálné transakční ceny klesají a doba prodeje se prodlužuje. Na rychlejší a výraznější slevu z požadovaných cen však většina nabízejících neslyší,“ vysvětluje Jiří Kučera.

Nájemní bydlení je stále v kurzu

Zamrzlý trh, vysoké úrokové sazby a nízká nabídka cenově dostupných nemovitostí měly za následek nárůst nájemního bydlení. Jak do počtu uzavřených smluv, tak i výše nájemného. „Nejde o chtěnou volbu zájemců a příklon k tomuto způsobu bydlení, ale o skutečnost, že vlastní bydlení je fakticky pro podstatnou část populace nedostupné. A vysoká poptávka tlačí ceny nájmů nahoru,“ říká ředitel realitní kanceláře Luxent. V oblasti pronájmů se také mění situace s Airbnb byty. Podle Kučery se majitelé po výkyvu v pocovidové době vrací z dlouhodobých pronájmů zpět do režimu krátkodobého pronajímání. Turismus totiž opět sílí. Z hlediska nových trendů roste u luxusních nemovitostí a novostaveb poptávka po prémiových službách (např. recepce, fitness atd.).

Současně se standardizují výnosy z nájmů. „To, co trh nabízel v minulosti, nebylo přirozené. Díky korekcím prodejních cen a současně růstu nájemného začíná být opět kumulovaný výnos z investice do nemovitostí srovnatelný s jinými investičními instrumenty,“ tvrdí Jiří Kučera a doplňuje:„Institucionální investoři chtějí projekty, které jsou už od počátku připravené k pronajímání. Drobní investoři zatím spíše vyčkávali, oživení jejich zájmu můžeme letos očekávat.“

Když rekreační nemovitosti, tak ty špičkové nebo v zahraničí

S neuspokojivým vývojem hospodářské situace se zájem o tzv. druhé bydlení v tuzemsku soustředil v loňském roce opět jen na nejkvalitnější projekty ve velmi atraktivních lokalitách. K nim patří například luxusní horské apartmány z portfolia společnosti Luxent. Zhruba desítku volných jednotek nabízí kupříkladu developerský projekt Harrachov Peaks v Krkonoších. Novinkou pak jsou apartmány Laka Living v národním parku Šumava.

„Celý sektor rekreačních nemovitostí v Česku zaznamenal prudký propad cen, poptávky a počtu realizovaných transakcí. Nakupuje de facto jen velmi bonitní klientela, která si pečlivě vybírá, co a za kolik koupí. Jde o návrat ke standardnímu vývoji trhu, anomálie v nedávném nepředstavitelném růstu tohoto segmentu souvisela s dobou covidovou,“ rekapituluje Jiří Kučera a dodává: „Výrazně ovšem vzrostla poptávka po nemovitostech v zahraničí. Zájem se soustředí zejména na jižní Evropu, např. na Chorvatsko a Španělsko. Avšak na vzestupu jsou rovněž exotičtější destinace, k nimž patří třeba Kostarika, Kapverdy,Mauricius, Thajsko, Indonésie či evergreen v podobě Spojených arabských emirátů. V roce 2024 se proto budeme rozšiřování našeho zahraničního portfolia intenzivně věnovat. Kromě dnes již klasických evropských destinací pokryjeme také další regiony Asie a Latinské Ameriky.“

Historické nemovitosti – specifická část realitního trhu

Zcela svébytnou oblast realitního trhu představují historické a speciální nemovitosti. Ta zahrnuje unikáty, které se nabízejí ve stavu jak před, tak po rekonstrukci. „Zájemci jednoznačně preferují objekty po rekonstrukci. Robustní renovace klienty tolik nelákají, jelikož jsou extrémně náročné, a to jak časově, tak finančně,“ přibližuje aktuální trendyspecialistka realitní kanceláře na historické nemovitosti Lenka Munter.

 „Loni jsme úspěšně prodali například budovu bývalé pošty v obci Orlík nad Vltavou. V letošním roce máme v nabídce např. kompletně zrestaurovanou tvrz Třebotov nedaleko Prahy či barokní zámecký komplex Mirošov mezi Prahou a Plzní. Novinkou pak je raně barokní zámek Žitenice u Litoměřic,“ vypočítává ředitel společnosti Luxent.

Co se bude dít na realitním trhu v letošním roce?

Pro letošní rok Jiří Kučera očekává lehké oživení: „Na pražském trhu s běžnými nemovitostmi budou stagnovat ceny u těch doposud neprodaných. Mírně však porostou ceny na trh nově uváděných domů i bytů. Stoupající poptávce napomůže drobné snížení hypotečních úrokových sazeb. Pokles úroků u spořících účtů pak povede solventnější kupující opět k většímu zájmu o nemovitosti. Mohl by se zvýšit počet zahajovaných staveb, které developeři odkládali. Ceny vybraných stavebních materiálů totiž neporostou již tak strmě, ve velké většině zůstane zachován cenový status quo.“

A jaké jsou výhledy v prémiovém segmentu?

V segmentu luxusních nemovitostí nedojde letos k zásadnějším změnám. „Opravdu kvalitní nemovitosti se budou dobře prodávat i v roce 2024, jejich cena poroste. Přetrvává však velmi silný tlak na cenu těch, které nesplňují základní požadavky, aby mohly být považovány za špičkové. Doba, kdy bylo možné dobře a draze prodávat i jen zdánlivě kvalitní byty a domy, je pryč a zřejmě se nevrátí,“ predikuje Jiří Kučera a doplňuje: „Vzroste jak náročnost kupujících na kvalitu nemovitostí, tak na špičkovou úroveň zajištění celého realitního servisu. Obchody s nejlepšími nemovitostmi budou doménou specializovaných a prověřených profesionálů, kteří jsou schopni realitní transakce zprostředkovat ve vysoké kvalitě, a to včetně zajištění všech souvisejících služeb opět na té nejvyšší úrovni.“