Cime bau 2 kvartal 2021

Reset cen komerčních nemovitostí mění strategii investorů

Kapitálová hodnota může být korigována až o 30 %

Trh s komerčními nemovitostmi prochází novou fází přeceňování, které vyvolalo zpomalující tempo investiční aktivity v tomto odvětví. Společnost Colliers předpovídá, že k výslednému přenastavení tržních cen komerčních nemovitostí, které bude ovlivněno pokračujícím zvyšováním úrokových sazeb, dojde v příštích 12–24 měsících.

I když přeceňování komerčních nemovitostí začne už v příštích šesti měsících, úplný výsledek změn uvidíme až zhruba za dva roky,“ uvádí Damian Harrington, vedoucí skupiny Global Capital Markets Research ve společnosti Colliers, a dodává: „Míra přecenění se bude v jednotlivých lokalitách výrazně lišit v závislosti na míře a rychlosti změn úrokových sazeb a na cenové dynamice místních realitních trhů.“

V průměru se předpokládá posun výnosů o 75 bazických bodů, což odpovídá asi 15% snížení kapitálové hodnoty. Rozsah těchto změn se pohybuje v rozmezí 0–30 % a jejich načasování se bude v jednotlivých zemích lišit. Odborníci z oddělení kapitálových trhů společnosti Colliers se domnívají, že šok, který trh nyní pociťuje, lze do značné míry absorbovat, protože současná dynamika trhu neodpovídá minulé finanční krizi, kdy byl poměr úvěrů vůči hodnotě nemovitostí mnohem vyšší než dnes. Měnící se podmínky dle nich také vytvářejí nové příležitosti.

Nastal čas příležitostí. Pokud si investoři pečlivě vybírají trhy, aktiva a strategie, je to vhodná doba pro využití kapitálu k nákupům. Hotovost je král a investoři s vlastním kapitálem, zejména soukromí kupci, mohou těžit z prostředí, kdy na straně kupujících existuje omezená konkurence. Tito investoři bývají obvykle imunní vůči změnám na trhu a navzdory výkyvům budou i nadále aktivní. Aktivita bude dále přetrvávat také na trzích se statusem bezpečné investice a lokalitám, v nichž se koncentruje kapitál,“ vysvětluje Chris Pilgrim, ředitel pro globální kapitálové trhy ve společnosti Colliers.

Přestože Česká republika zůstává pro investory velmi vyhledávanou destinací, řada z nich v současné době zaujala vyčkávací pozici, a to jak v případě investic, tak i prodejů. Je to patrné na objemech českých investic, které po velmi slibném prvním čtvrtletí roku 2022 postupně klesají. Podobný trend zaznamenáváme na mnoha dalších evropských trzích, neboť potenciální kupující a prodávající preferují opatrnější či selektivnější přístup, dokud nebude jasné, jak se stabilizuje trh a další související faktory,“ komentuje situaci na českém trhu Kevin Turpin, regionální ředitel kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers.

Potřeba přehodnotit investiční strategie podpoří posun v používaném kapitálu od vlastního k dluhovému. Požadavky na refinancování budou nadále růst i v souvislosti s vyššími úrokovými sazbami a celkovými náklady na dluh.

Další zajímavou příležitostí pro investory bude i proticyklické investování, především prodej komerčních nemovitostí a jejich následný dlouhodobý pronájem. Firmy působící na trhu budou totiž nuceny hledat způsoby, jak zlepšit svou kapitálovou pozici a podpořit obchodní strategii. Pro některé z nich bude dobrých řešením spolupráce s investičním partnerem, který poskytuje kapitálové výdaje na modernizaci jimi užívaných nemovitostí na vyšší standard ESG.

Podle společnosti Colliers existují i další faktory, od nichž se budou odvíjet transakce s komerčními nemovitostmi. Spadá sem zejména ukončování činnosti uzavřených fondů vedoucí k prodeji jejich aktiv, což podpoří investiční aktivitu napříč trhy, zatímco se investoři připravují na jejich znovuoživení.

Luke Dawson, výkonný ředitel společnosti Colliers pro přeshraniční kapitálové trhy v regionu EMEA, v této souvislosti uvádí: „Evropský trh s komerčními nemovitostmi je již nějakou dobu stabilní a prosperuje. Během desetiletého období může investor očekávat u evropských nemovitostí napříč jejich jednotlivými sektory v průměru 8,8% výnos. Pokud se výnosy posunou o 100 bazických bodů, klesne tato úroveň na 7,6 %, takže většina trhů a portfolií by měla být schopna tento cenový reset absorbovat. Pozice firem je tím složitější, čím kratší dobu chtějí nemovitosti vlastnit, ale dlouhodobé strategie umožňují investorům probíhající změny na trhu přečkat. Evropské trhy mají pevné základy, přičemž průmyslové a logistické, rezidenční a kancelářské nemovitosti mají nejlepší pozici pro zajištění stability a růst nájemného, jakmile se v roce 2023 zlepší ekonomický výhled. Stále oblíbenější cestou bude také zvyšování hodnoty vlastněných nemovitostí, protože investoři budou hledat aktiva pro střednědobý a dlouhodobý horizont, až na trzích dojde k opětovnému zotavení.“

V krátkodobém horizontu je třeba počítat na investičním trhu s nižší aktivitou. Během přicházející rekalibrace cen dojde k určité setrvačnosti. Zároveň se investoři budou muset podívat na své investiční plány a revidovat své strategie tak, aby odrážely současnou a předpokládanou dynamiku trhu. Stejně jako v předchozích tržních cyklech se objeví mnoho příležitostí pro bystré investory, kteří jsou ochotni diverzifikovat svůj přístup a neváhají jednat,“ uzavírá Damian Harrington.