Cime 1 kvartál 2024

Regulace crowdfundingu: v Čechách už od příštího roku

- V Evropě postupně začíná platit regulace crowdfundingu. Investičního nástroje, díky němuž mohou lidé využívat investiční příležitosti, které byly dříve přístupné pouze velmi bohatým jednotlivcům. Drobní investoři tak mohou prostřednictvím crowdfundingových platforem participovat na výnosech z realitních projektů v České republice i v cizině. Evropský parlament v roce 2020 schválil speciální navržení, které vloni vstoupilo v platnost. Momentálně probíhá přechodové období, kdy se do příštího roku musí všechny země EU připravit tak, aby mohla regulace fungovat a všechny platformy mohly stihnout požádat o licenci. To vše by mělo vnést do nového realitního byznysu větší jistotu a důvěru.

Mladý a zatím neregulovaný

Relativně mladý crowdfunding dosud neměl žádnou oficiální regulaci. To pro investory znamenalo, že neexistovala prakticky žádná omezení, která by určovala, kdo tento byznys může, či nemůže dělat. Tak to bylo zatím ve většině EU zemí. Jen málokde mají regulatorní předpisy, které by určovaly pravidla. Regulováno je v tuto chvíli pouze nakládání s prostředky investorů centrálními bankami. Nikoliv crowdfunding samotný. Pomocí online platformy se mohou nabízet investice, ale pro platební služby, je již zapotřebí licence. Zároveň je třeba brát v potaz obecné povinnosti vyplývající z regulace zákona proti praní špinavých peněz (AML). Je třeba znát svého zákazníka (KYC). A být v souladu s obecným nařízením o ochraně osobních údajů (GDPR).

„Podle toho, jak se crowdfunding v posledních letech vyvíjí, tak se předpokládá, že do pěti let bude mít tento byznys hodnotu skoro 869 miliard dolarů, což už není možné ponechat bez regulace. To je obrovský byznys, který musí mít nastavená pravidla fungování,“ říká Jan Večerka, zakladatel a CEO BrikkApp, crowdfundingové platformy, která zprostředkovává kolektivní investování do nemovitostí v různých zemích Evropy.

Regulace už je ale schválená

Na půdě Evropského parlamentu byla regulace crowdfundingu schválená už v roce 2020. Evropský parlament však vydal doplňující nařízení (EU) 2020/1503, které by v dohledné době mělo začít platit ve všech členských zemích EU. V platnost vstoupilo vloni v listopadu s tím, že bylo stanoveno roční přechodné období, aby se jednotlivé země mohly připravit a platformy dokázaly licence získat. Některým zemím, Česko nevyjímaje, trvalo velmi dlouho, než toto zvládly integrovat do své legislativy. Přechodné období se proto letos v září prodloužilo ještě o rok do listopadu 2023, aby se vše stihlo.

Nová pravidla dodají crowdfundingu větší kredibilitu

Nová pravidla by mohla investorům získat větší jistotu pro jejich investování a zasít větší důvěru v platformy přes které investují. Mezi mnoha lidmi panovala nedůvěra kvůli různým projektům, které nebyly v minulosti dokončeny, což crowdfundingový byznys do určité míry poškodilo. Regulace by tedy měla zpřehlednit trh crowdfundingu a dodat celému odvětví větší kredibilitu. Trh by se měl stát jistějším. Díky tomu by se také mohl rozšířit okruh těch, kdo budou takto investovat.

„Pokud dnes někteří lidé váhají s mikroinvesticí do nemovitostí a mají různé obavy z takovéhoto investování, až začne platit nařízení EU, mohlo by se toto změnit. Mohli by už cítit větší jistotu při investování, pokud budou investovat přes platformy, které budou mít oficiální certifikaci pro své podnikání na poli realitního crowdfundingu. Současně to bude platit i z druhé strany. Nebude možné provozovat realitní crowdfundingovou platformu bez oficiálního certifikátu. A ten získá jen společnost, která splní podmínky regulace,“ říká Večerka, zakladatel a CEO BrikkApp.

Co přesně se tedy bude regulovat?

Evropští poskytovatelé realitního crowdfundingu a samotní investoři budou muset splňovat několik základních bodů. Poskytovatelé se budou muset povinně vyhýbat střetu zájmů a předcházet mu. Všichni poskytovatelé budou muset pro své podnikání povinně získat speciální „pas“ a projít schvalovacím procesem autorizace. To se bude týkat všech platforem, které vyhlašují a vybírají investice až do pěti milionů euro ročně. Také bude třeba, aby platformy měly jednotný formulář pro své investory a klientům-investorům zajistily dvoufaktorové ověřování vstupu do jejich investičního portfolia podobně jako je zajištěné třeba internetové bankovnictví. Další věc, kterou regulace ovlivní, je, že klientské peníze budou muset být striktně odděleny od peněz platformy, aby se nepočítaly do jejího majetku v případě, že by krachla a exekutor by jí zabavoval majetek. Ti, kteří budou chtít nabízet své projekty pro financování přes realitní crowdfunding, budou mít povinnost mít ke každému svému projektu základní investiční list (tzv. key investment sheet).

„Předpokládá se, že díky regulaci se zvedne zájem o tento způsob investování vlastních projektů a investoři si budou mít více z čeho vybírat. Investoři také budou muset, podobně jako i u jiných investičních nástrojů, vyplňovat test ohledně vhodnosti a přiměřenosti, aby se zjistilo, do jaké míry jsou sami ochotni nést případné ztráty při investování,“ říká Jan Večerka, zakladatel a CEO BrikkApp.