Cime 1 kvartál 2024

Realitní jaro 2023: 5 nejzásadnějších trendů

Letošní rok je zatím – alespoň co se týče dění v realitní oblasti – o poznání klidnější, než by se ještě před pár měsíci zdálo. Jaký vývoj však definitivně nabere, to se uvidí za pár týdnů. Za zlomové je totiž možné považovat letošní jaro. Ty nejzásadnější trendy, které by měl sledovat každý realitní expert, shrnuje výkonný ředitel největší realitní služby v Česku M&M Reality Zdeněk Václavek ve svém výběru.

  1. Ceny čeká jarní zotavení

Nejskloňovanější trend tohoto roku je jednoznačný: celkový pokles cen nemovitostí, především těch rezidenčních. V závislosti na kraji, typu nemovitosti a stavebně technickém stavu se mohou ceny meziročně propadnout i o desítky procent. I přesto se žádné zemětřesení nekoná, „cenová klouzačka“ bude kratší, než se myslelo a propady jsou do jisté míry optická iluze. Trh se jimi jen vyrovnává s extrémní poptávkou roku 2021 a prvním čtvrtletím loňského roku. Nyní se nyní zdá, že s jarem pookřeje a druhá polovina roku bude opět růstová.

„Platí jednoduché pravidlo – tam, kde šly loni ceny nemovitostí rychle nahoru, tam půjdou tento rok rychle dolů. Zásadně nebudou klesat jen v centrech velkých měst nebo u energeticky hospodárných rodinných domů v dobrých lokalitách,“ zmiňuje Zdeněk Václavek, výkonný ředitel největší české realitní služby M&M Reality. „Mnoho zájemců o vlastní bydlení tak dostane na jaře dobrou šanci vyjednat si rozumnou cenu. I tak by však měli mít lidé na paměti, že se rozhodně – až na výjimky – nebude jednat o žádné ‚výprodeje‘. Očekávaná krize nedorazila v takovém rozsahu, zimu česká ekonomika přežije a je vysoce pravděpodobné, že ceny se ode dna odrazí již za pár měsíců.“

  • Do cen bude promlouvat inflace i trvající hlad po bytech, propad proto nebude tak velký

Že se ceny nemohou propadnout na úplné dno, za to může mimo jiné aktuální míra inflace. Ta mimochodem stojí také za nůžkami, které se rozevírají v cenách rekonstruovaných nebo nových nemovitostí a naopak těch, které na zásadní rekonstrukci teprve čekají.
Aktuální ceny stavebních materiálů i lidské práce jsou vysoké a nedá se očekávat, že by měly v krátké době klesnout. To zvedá ceny novostaveb nebo domů a bytů po generální rekonstrukci. Pokud by něco dokázalo vytvořit odpovídající tlak na cenu, pak by to bylo zásadnější posílení bytové výstavby nebo rekonstrukcí.

„Aktuální deficit vlastního bydlení se v Česku pohybuje v objemu asi 180 tisíc bytů, staví se kolem 30–50 tisíc a tento počet by se v následujících letech mohl ještě snížit na hranici zhruba 25 tisíc. Poptávka je tedy odkázána spíše na starší bydlení. Jenže ani v této oblasti ji není možné dostatečně saturovat, ať už kvůli kvalitě nabízených bytů nebo lokalitě, kde se nachází,“ uvádí Zdeněk Václavek. „To vše pochopitelně vytváří tlak na cenu. Překvapivým problémem je také stále nedostatečné provázání nabídky a poptávky, významná část nemovitostí je prodávána bez patřičného dosahu nebo se do veřejné nabídky vůbec neodstane. Víc než kdy jindy teď platí, že kdo nemá realitního partnera s dostatečným přehledem o co největším množství nemovitostí, ten ty nejlepší nabídky může úplně minout.“

  • Nová realita: Prodávat bez dosahu nepůjde, pro dostatek zájemců je třeba oslovit stovku tisíc domácností

S tím souvisí další trend: prodat úspěšně dnes znamená umět oslovit co největší množství zájemců. Na velikosti realitního partnera a jeho schopnosti pracovat s celorepublikovou poptávkou tak bude záležet víc než kdykoli předtím. Realitní trh se proto rozdělí do dvou skupin – hráčů, kteří dokáží zvyšovat náklady na marketing každé nabízené nemovitosti a chytře prozkoumat každou možnost, jak propojit nabídku s poptávkou, a těch, kteří dělají opak a na propagaci naopak radikálně šetří, protože se jim kvůli menšímu množství prodejů zhoršuje cashflow. A nepůjde jen o celkovou investovanou sumu, ale také mix kanálů, které majitelé nebo realitní kanceláře zvolí – s realitami se tak potkáme nejen na inzertních portálech, ale také třeba v rozhlase nebo televizi.

„V době nízkých cen a slabší poptávky je naprosto klíčové umět přilákat k jednotlivým nemovitostem co největší množství zájemců. Z naší zkušenosti se nyní ‚práh úspěšného prodeje‘, který na každé zakázce držíme, pohybuje někde mezi 80–100 tisíci oslovenými lidmi. Jen tak se majitel dostane do dostatečně silné pozice, aby dokázal o ceně vyjednávat a nemusel přistupovat na prvotní nabídku,“ uvádí Zdeněk Václavek. „V praxi to bude znamenat investovat do propagace nemovitosti ne tisícikoruny, ale vyšší desítky tisíc korun. Umět ji nabídnout celému Česku skrze masové kanály, jako je rozhlas nebo televize. To bohužel v Česku kromě nás umíme jenom my, naprostá většina realitek bude naopak na marketingových rozpočtech šetřit, a tím se odsoudí k neschopnosti prodávat rychle a výhodně.“

  • Refinancovat začne 90 000 hypotékářů, vytvoří zajímavou příležitost

Refinancování hypotéky čeká v tomto roce asi 90 tisíc lidí. Velká část z nich nakupovala nemovitosti v roce 2018 – tedy těsně před tím, než se poprvé zpřísnily podmínky pro získání úvěru. Dá se tedy předpokládat, že pro naprostou většinu z nich budou nové úrokové sazby zásadní komplikací a zátěží. Přehodnotit situaci (a pravděpodobně prodat) budou muset nejen ti, kteří nemovitost kupovali jako investiční. Situace se může stát složitou i pro majitele, kteří financovali hypotékou vlastní bydlení.

„První stovky domácností už se na M&M Reality obracely v průběhu listopadu a prosince loňského roku, chtěly svou situaci řešit s dostatečným předstihem. Nejčastěji poptávají levnější bydlení v podobné lokalitě, které by za svůj stávající byt zatížený úvěrem dokázaly vyměnit,“ uvádí Zdeněk Václavek. „Pro realitní trh to bude zajímavá výzva – takový počet domácností není úplně malý. A výhodu bude mít samozřejmě ten, kdo dokáže spojit prodej, hledání nové nemovitosti i finanční služby.“

  • Hypotéky se opět opatrně rozjedou, většina zájemců na ně i tak nedosáhne

Hypoteční trh by v tomto roce mohl mírně pookřát – nejpravděpodobněji na konci jara. Nelze však očekávat nějaký zásadní boom, srovnatelný například s přelomem let 2021 a 2022. Úrokové sazby sice možná narazí na svůj strop, ale zásadně klesat nebudou. A parametry DTI nebo DTSI, které určují maximální možnou míru zadlužení, resp. poměr mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů vůči příjmům žadatele, budou z možnosti požádat o hypotéku vyřazovat desítky tisíc domácností ročně. Hypotéky tak budou zajímavé pro střední třídu, jako první se o ně začnou hlásit nejspíše lidé z krajských měst, pro které byl nájem v posledních měsících spíše bolestivým provizoriem. Zájemci však budou opatrnější, budou méně investovat do nehospodárných domů a bytů a zároveň si v reakci na neklidnou dobu hypotéku výrazně lépe pojistí.

„Češi budou při pořizování úvěru celkově zodpovědnější. To se odrazí i v lepší kontrole rizik – jako je připojištění splácení hypotéky nebo doprovodného spoření,“ uvádí Zdeněk Václavek. „Ostatně v M&M Reality máme takzvané bezpečné financování jako standard. Klienty motivujeme k odkládání finančních prostředků pro případ nenadálých situací, a tím k rychlejšímu vyvázání ze splátek hypotéky. Zároveň platí, že díky naší velikosti a skvělým vztahům s bankami se dá rozumná cesta najít překvapivě často.“