Komatsu potřebu bagr

Po mírném růstu stagnace. Ceny realit v Česku čekají na lepší úrokové sazby, může jít o nejlepší příležitost tohoto roku

Zatímco v létě se český realitní trh nadechoval k růstu, se začátkem podzimu to opět vypadá jinak. Do stagnace cen bytů z druhé ruky přešel nejzásadnější pražský trh, pokračují v ní i brněnské byty. Na jižní Moravě se navíc po rychlém vzedmutí snížily i průměrné ceny rodinných domů, které snižuje také nezájem o rekreační bydlení a druhé domovy. Nájemní bydlení naopak roste – nejvíce tradičně v hlavní městě, v Brně pak zřejmě narazilo na svůj dlouhodobý strop. Vyplývá to z nových dat Kvartálního monitoru realitních cen skupiny EHS, kam patří například digitální realitní služba Bezrealitky nebo realitní kancelář Maxima.

„Jak se zdá, hlavní vlna zájemců o vlastní bydlení, kteří byli schopni financovat ho vlastními prostředky nebo s pomocí hypotéky, se vyčerpala a majitelé se nyní musí smířit s dalším ochlazením poptávky. Pro kupující je to však pozitivní zpráva – vzniká velký prostor pro další vyjednávání, a to i v Praze, která až doposud čerpala ze svého výsadního postavení. Jedná se bez přehánění o zatím největší příležitost tohoto roku, která může skončit spolu s prvním zásadnějším zmírněním úrokových sazeb,“ zmiňuje Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS a Bezrealitky. „Na trhu se navíc mohou objevovat nové nemovitosti. S cenou mohou jít radikálně dolů takzvané ležáky, jejichž majitelé se smířili s tím, že vysněné peníze skutečně nedostanou, ale i nemovitosti, které majitelé neudrží kvůli letošní vlně refinancování levných hypoték z roku 2018.“

Pražské byty narazily na dosavadní strop, nastal dobrý čas na nákup

Po letním oživení zařadil pražský trh neutrál a ukazuje, kde bude pravděpodobně do konce roku ležet jeho strop. Průměrná cena staršího bytu se nyní pohybuje kolem 117,5 tisíce korun – vzrostla tedy minimálně. Nemovitostí určených k prodeji přitom zásadním způsobem neubývá, jarní oživení přilákalo celou řadu kupců a situaci pravděpodobně podpořilo i letošní refinancování hypoték z roku 2018.

V rámci cenové segmentace se v hodnotě nadále nejvíce propadají byty s některými z hendikepů – ve špatném technickém stavu, v neatraktivní lokalitě anebo v bytových domech s komplikovaným vlastnictvím, a tím i složitou možností investovat do jejich rozvoje. Naopak u kvalitních bytů s dobrou dispozicí a technickým řešením se dlouhodobá stagnace očekávat nedá.

„Praha bude i v době ekonomických otřesů čerpat ze své pozice, takže na pokles bych nesázel. Na druhou stranu i stagnace je sama o sobě velice dobrá zpráva a impuls, který může pomoci ve vyjednávání všem hledajícím vlastní bydlení v hlavním městě,“ zmiňuje Hendrik Meyer. „Po dlouhé době se tak mohou možnostem většího množství domácností přiblížit například i cihlové byty v širším městském centru.“

Ceny rodinných domů na území Prahy poprvé přesáhly metu 100 tisíc za metr čtvereční. V tomto případě to však souvisí především s typem nemovitostí, které se dostávaly do nabídky. Letní oživení trhu totiž přilákalo řadu majitelů, kteří se snaží svoji nemovitost prodat dlouhodobě: často se jedná o nákladné novostavby nebo rekonstrukce, které však kvůli specifickým dispozicím nebo estetice složitě hledají majitele.

Středočeská bublina? Poptávka se kvůli cenám vrátila do Prahy, ceny klesly

Třetí kvartál zároveň ukázal, jak moc středočeský trh tvoří s pražským spojené nádoby. Stagnující pražské ceny totiž srazily ty středočeské na úroveň konce roku 2022. A to jak v případě bytů, tak domů. Byt ve středočeském městě se průměrně prodával za necelých 74 tisíc korun za metr čtvereční, dům pak za 61 tisíc korun za metr čtvereční.

Středočeská nabídka přitom nepřestává být pestrá. Rekonstruované byty v centrech spádových oblastí a luxusní rodinné rezidence doplňují rozestavěné rodinné domy nebo objekty vyžadující komplexní rekonstrukci. Výrazně posílil také segment mobilheimů a lehkých dřevěných staveb.

„Středočeská oblast ve zkratce krátkodobě přišla o pražskou kupní sílu, která se přesouvá zpět za hranice města. To je samozřejmě dobrá zpráva pro místní i pro ty, kteří chtějí i nadále vyměnit delší dojezdový čas do Prahy za lepší cenu nebo kvalitnější dispozici,“ myslí si Hendrik Meyer. „Z mého pohleduse navíc ve Středočeském kraji při takto velkém poklesu rodí skvělá investiční příležitost. Průměrné ceny totiž budou v závislosti na dění na metropolitním trhu opět stoupat.“

Byty v Brně a okolí stagnovaly devátý měsíc v řadě, nyní však klesly i domy

Zajímavým způsobem se odvíjí příběh v Jihomoravském kraji. Byty zde stagnují již třičtvrtě roku a na podzim se po prvotním vzedmutí opět propadly i ceny rodinných domů. Ty jsou nyní v tradičně domkářském kraji v podstatě na podobné úrovni jako před dvěma lety. I do Brna se však částečně přesunul pražský trend pozastavené nabídky: Řada majitelů raději svoji nemovitost přestala nabízet, než aby museli přistupovat na vyjednávání a pravděpodobné slevy při prodeji. Sehnat například kvalitní byt v Brně tak bude podle Meyera složitější než v minulých měsících, kdy byla nabídka naopak nadprůměrná.

„V případě rodinných domů je naopak možné dosáhnout na velice zajímavé ceny v podstatě na samotných hranicích Brna, o vzdálenějších sídlech nemluvě. Přestože počet nemovitostí v nabídce spíše klesá, například segment rozestavěných domů nebo rodinných domů kolem pěti let stáří je stále poměrně silný. V případě bytů se dobrá příležitost rodí ve spádových oblastech metropole. A ceny by nyní mohly klesat i v celé řadě dalších bývalých okresních měst, odkud se kvůli cenám poptávka ‚odleje‘ právě směrem k samotnému Brnu,“ zmiňuje Hendrik Meyer.

Nájmy rostou podle očekávání, tempo se zřejmě zvýší

V růstu pokračovaly i ceny nájemního bydlení. Nejvíce tradičně vyrostly v Praze, kde se zastavily na hodnotě 347 korun za metr čtvereční. Růst v hlavním městě se opírá nejen o nové nájemní příležitosti, které často posilují dražší segment prémiových pronájmů, ale i o pokračující přesun Pražanů do nájmů. Do jisté míry reagují i na sezonu – konec třetího kvartálu zvedá ceny díky vysoké poptávce vysokoškolských studentů.

Překvapivý je naopak pokles průměrné ceny nájemního bydlení ve Středočeském kraji. Růst nájmů se totiž zastavil i v lukrativních lokalitách poblíž páteřních železnic s dobrým spojením do hlavního města. V tomto případě může být důvodem rostoucí nabídka, domy a byty k pronájmu totiž ve středočeských městech přibývají vysokým tempem. A není možné opomenout také pomyslný ekonomický nájemní strop, který se v případě domácností hledajících nájem ve středních Čechách pohybuje kolem hranice 250 korun za metr čtvereční nájemní plochy.

Třetí kvartál v řadě již klesly ceny také v Brně a jeho metropolitním prstenci. Průměrně se zde byt na začátku podzimu pronajímal za 270 korun na metr. A to přesto, že hovoříme o druhém největším univerzitním městě. I zde je pravděpodobné, že situace souvisí s nižší ekonomickou silou domácností, které nájemní bydlení v moravské metropoli hledají a kterým jsou majitelé ochotni dělat po vlně zdražování dílčí ústupky.

Tabulky a grafy

Ceny m2 za Q3 / 2023
 bytydomynájemní byty
Hlavní město Praha117 471 Kč100 777 Kč347 Kč
Středočeský kraj73 921 Kč61 348 Kč242 Kč
Jihočeský kraj51 523 Kč38 522 Kč201 Kč
Plzeňský kraj56 966 Kč37 336 Kč217 Kč
Karlovarský kraj37 791 Kč30 152 Kč183 Kč
Ústecký kraj30 417 Kč36 204 Kč168 Kč
Liberecký kraj53 104 Kč39 292 Kč211 Kč
Královéhradecký kraj58 844 Kč39 717 Kč206 Kč
Pardubický kraj53 027 Kč33 915 Kč214 Kč
Olomoucký kraj57 130 Kč29 394 Kč196 Kč
Jihomoravský kraj81 330 Kč47 546 Kč270 Kč
Zlínský kraj53 666 Kč32 129 Kč204 Kč
Vysočina50 003 Kč31 288 Kč202 Kč
Moravskoslezský kraj39 280 Kč35 355 Kč188 Kč
Celá ČR83 958 Kč51 102 Kč290 Kč