Cime 2 kvartál 2024

Objem investic na českém realitním trhu v prvním pololetí poklesl, v rámci regionu střední a východní Evropy však byl český trh druhý nejaktivnější

Rostoucí poptávku zaznamenává maloobchodní sektor

Objem investic za 1. pololetí roku 2023 byl v celé střední a východní Evropě jeden z nejnižších v historii. Za většinovým podílem na regionálních objemech ve výši 42 % stojí Polsko, Česká republika následovala s 34% podílem. Objem transakcí v 1. pololetí v ČR činil přibližně 692 milionů EUR, což představuje 42% meziroční pokles a 9% pokles oproti stejnému období roku 2021.  Rostoucí poptávku zaznamenal zejména maloobchodní sektor, který se na transakcích podílel zhruba 61 %. Ve 2. čtvrtletí letošního roku pak objem transakcí v ČR dosáhl 298 milionů EUR, což v porovnání s předchozím čtvrtletím představuje pokles o 27 %. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„Ve 2. čtvrtletí 2023 došlo na českém investičním trhu k jen několika transakcím s prémiovými nebo tzv. core aktivy, přičemž trh pokračoval ve fázi hledání nové cenové hladiny a stále se na něm projevuje rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou. Povzbudivou zprávou je, že jsme byli svědky uzavírání transakcí v nižších cenových relacích nebo akvizic různých oportunistických příležitostí některými skupinami investorů, což znamená, že transakční aktivita stále probíhá, i když na mnohem nižší úrovni než v předchozích letech,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová, analytička pro ČR a CEE ze společnosti Colliers.

Toky investic podle sektorů

Z hlediska jednotlivých sektorů jsou si 1. a 2. čtvrtletí v mnoha ohledech podobná. Charakteristický je nejen pokles objemu investic do kancelářských prostor a růst zájmu o retailové nemovitosti, ale absolutní dominance domácích kupujících. Největší českou transakcí ve výši přibližně 124 milionů EUR (42 % celkového objemu) byl prodej obchodního centra Palác Pardubice. Druhou největší transakcí pak byla „přípravná“ transakce, kdy izraelská skupina G City, konsolidovala své plné vlastnictví obchodního centra Arkády Pankrác v Praze 4 získáním posledních 25 %. Tento podíl měl hodnotu 60,5 milionu EUR, což zhruba odpovídá oznámené prodejní ceně celého obchodního centra, o níž se podle dostupných informací jedná se zavedeným českým investičním fondem. Sektor kanceláří zaznamenal dlouho očekávanou transakci, když společnost REICO prodala svou kancelářskou budovu Rohan v Praze 8 za přibližně 33 milionů EUR. Budovu koupil investiční fond FIO banky, a stala se tak jeho první akvizicí pro tento nový fond.

V rámci celého regionu střední a východní Evropy činil objem investic do kancelářských prostor pouze 29,5 % celkového objemu investic, objem investic do retailových nemovitostí pak 35 %.

Toky investic podle původu kupujícího

V roce 2023 byl zatím nejaktivnější domácí kapitál v regionu CEE-6 s působivým 59% podílem na celkových regionálních objemech. Zejména český kapitál (40 %) zajistil nejvyšší objem celkově a téměř 17 % v pouhých 2 transakcích (obě maloobchodní). Ostatní regionální kapitál střední a východní Evropy posbíral dalších 19 %. Za nimi následoval evropský (14 %), APAC (7 %), USA (5,4 %) a blízkovýchodní (5 %) kapitál.

Jak se vyvíjí výnosy?

„U průmyslových objektů a nákupních center jsme zvýšili hlavní referenční úroveň výnosové míry o 25 bazických bodů na 5,00 %, respektive 6,00 %. Referenční hodnota výnosu obchodních center bude pravděpodobně otestována očekávaným prodejem Arkád Pankrác. U kanceláří jsme ponechali prime yield beze změny na úrovni 5,25 % vzhledem k tomu, že jsme jej od 2. čtvrtletí 2022 upravili o 125 bazických bodů a domníváme se, že je v současné době na úrovni odpovídající trhu,“ komentuje Josefína Kurfürstová s tím, že i nadále probíhá přecenění aktiv a k dispozici jsou jen omezené informace týkající se transakcí v jednotlivých sektorech, jenž by pomohly porovnat primární a sekundární míry výnosu (yieldy). Proto je názor na výnosové ukazatele částečně založen také na aktuálně probíhajících transakcích a obecném sentimentu na trhu.

Co můžeme očekávat v následujících měsících v oblasti investic do nemovitostí?

„Ve 3. čtvrtletí již vidíme určitý optimismus a dynamiku, přestože evropská prázdninová sezóna je v plném proudu. Významnou roli budou opět hrát domácí investoři a očekáváme, že dojde k dalším transakcím napříč klíčovými realitními sektory. Náš celkový odhad objemu pro rok 2023 zůstává nezměněn na úrovni 1,5 miliardy EUR,“ říká na závěr Josefína Kurfürstová.

V posledních několika měsících jsou dle ní na trhu patrné rostoucí obavy ze značného množství nemovitostních dluhopisů, jejichž splatnost nastane v nadcházejících čtvrtletích. Emitenti, kteří v minulosti odhadovali výstupní hodnoty nad současnou tržní úrovní a předpokládali nižší náklady na dluh, by mohli zjistit, že jejich obchodní plány již nejsou za současných tržních podmínek finančně životaschopné. Proto můžeme být svědky toho, že někteří z těchto investorů budou nuceni likvidovat své pozice prodejem podkladových aktiv.