Cime 1 kvartál 2024

Objem investic do komerčních nemovitostí v ČR klesá, v rámci regionu je však Česko premiantem

Celkový objem investic do českých komerčních nemovitostí činil ve 3. čtvrtletí letošního roku 190 milionů eur. Jednalo se o 48% mezičtvrtletní pokles. Nejaktivnějšími kupujícími zůstávají i nadále čeští investoři, připadá na ně plných 80 % všech letošních transakcí v ČR. Výnosy z nejlepších českých nemovitostí činí 5,25 % pro kancelářské nemovitosti, 5,00 % pro průmyslové a logistické nemovitosti a 6,00 % pro nákupní centra. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 miliardy eur. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„I když byl v uplynulém čtvrtletí zaznamenán podobný počet transakcí jako ve čtvrtletích předchozích, většina z nich byla do 10 milionů eur. Celkový objem měřený v kapitálové hodnotě má ovšem spíše klesající tendenci,“ upozorňuje Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers s tím, že celkový objem investic do českých komerčních nemovitostí činil ve 3. čtvrtletí letošního roku 190 milionů eur, což představuje 48% mezičtvrtletní pokles. Celkový objem investičního trhu od 1. do 3. čtvrtletí dosáhl přibližně 953 milionů eur, což je méně než ve stejném období v letech 2021 i 2022. Ve srovnání s rokem 2021 to představuje 21% pokles, ve srovnání s rokem 2022 pak 28% pokles. „Tyto výsledky nejsou žádným překvapením vzhledem k tomu, že objem investic v regionu střední a východní Evropy ve 3. čtvrtletí roku 2023 patřil k nejnižším v historii. Co však zaujme, je skutečnost, že pokles objemů ve většině ostatních zemí střední a východní Evropy byl o poznání silnější než v Česku, a sice na úrovni 65 % až 72 %. V komparativním vyjádření je na tom tedy zatím Česko ve vztahu k investiční aktivitě mnohem lépe,“ dodává Josef Stanko.

Čeští investoři nejaktivnější

Nejvýznamnější transakcí ve 3. čtvrtletí byl prodej budovy Via Una v Praze 1 Trinity Bank za přibližně 90 milionů eur. Jedná se o nedávno zrekonstruovanou historickou budovu v centru města, kterou bude banka využívat jako své nové sídlo. Mezi další významné transakce patřil velký retailový park v Trutnově a starší kancelářská budova Zirkon, která se nachází na oblíbeném kancelářském trhu v Karlíně v Praze 8.

Podíl objemu podle tříd aktiv ve 3. čtvrtletí byl zkreslený v důsledku transakce budovy Via Una, která sama o sobě představovala téměř polovinu celkové částky a reprezentuje třetí největší transakci letošního roku. Kanceláře tak reprezentovaly s 67% podíl, následoval maloobchodem s 24% podílem a zbývající 9% podíl tvořily průmyslové a rezidenční nemovitosti.

Čeští investoři jsou i nadále nejaktivnějšími kupujícími. Připadá na ně 80 % všech transakcí v Česku a podíleli i na téměř třetině objemu investic ve výši 3,2 miliardy eur v zemích střední a východní Evropy. Z geografického hlediska Česká republika rovněž zaujala 30% podíl kapitálu investovaného ve střední a východní Evropě. Tato čísla dokládají význam českého kapitálu i země v rámci celkové investiční scény ve střední a východní Evropě.

Výnosy nejnižší ve střední a východní Evropě

Výnosy z nejlepších nemovitostí činí 5,25 % pro kancelářské nemovitosti, 5,00 % pro průmyslové a logistické nemovitosti a 6,00 % pro nákupní centra. Tyto výnosy představují meziroční nárůst o 25 až 75 bazických bodů, ale stále jsou v současné době nejnižší ve střední a východní Evropě.

 „Již dříve v tomto roce jsme upravili náš pohled na hlavní výnosové ukazatele směrem nahoru napříč hlavními sektory. Stále se domníváme, že existuje rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou, a to je jeden z faktorů, který vysvětluje nižší objemy transakcí,“ komentuje Josef Stanko a dodává: „Připouštíme, že výnosy z prime nemovitostí by se mohly ještě dále posouvat, nicméně prozatím jsme vzhledem k omezenému počtu transakcí s prémiovými nemovitostmi ponechali výnosy na stejné úrovni, jako jsme uváděli ve 2. čtvrtletí.“

Co můžeme očekávat od posledního čtvrtletí a od roku 2024?

Ačkoli lze často slyšet komentáře, že se český realitní trh díky svým vlastnostem nachází ve své vlastní stabilní bublině, z hlediska investic se na něm projevují stejné trendy jako v celé Evropě, tj. nižší objemy obchodů a přeceňování aktiv.

V posledním čtvrtletí roku se běžně očekává zvýšená aktivita v oblasti investičních transakcí. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 miliardy eur. Pokud jde o výhled na příští rok, s ohledem na mírný hospodářský růst, přetrvávající inflační vlivy a jen malé vyhlídky na pokles úrokových sazeb očekáváme, že český realitní investiční trh čeká náročné období.

„Mezinárodní institucionální kapitál zaujme k českému trhu spíše vyčkávací postoj, zatímco domácí investoři s tzv. suchým prachem budou pohodlněji nakupovat aktiva na svém mateřském trhu. Není třeba dodávat, že obě skupiny budou mít i nadále zájem zejména o transakce, které podle jejich názoru spravedlivě odrazily trend přecenění na trhu a které lze uzavřít s atraktivní návratností očištěnou o riziko,“ uzavírá Josef Stanko.