Komatsu potřebuju bagr

Nových bytů se prodalo nejméně za poslední dekádu. Developeři doufají v oživení trhu

V uplynulém roce se na brněnském trhu prodalo nejméně novostaveb za poslední dekádu jeho sledování. Celkem 535 bytů v hodnotě 3,6 miliardy korun. Ceny přesto v průběhu roku neklesly a drží se na úrovni 130 000 Kč za metr čtvereční podlahové plochy. Prodejci hlásí oživení trhu, které nastalo v druhé polovině roku. V novém roce odborníci očekávají zlevnění úvěrů, růst poptávky i mírný růst cen, a to jak u starších, tak nových bytů. Údaje vyplývají z pravidelné analýzy brněnského trhu novostaveb, kterou připravuje společnost IMPERA styl.

Rok 2023 ve znamení očekávání

Na nemovitostním trhu byl rok 2023 plný nervozity. Developeři očekávali návrat poptávky, kupující zase vstřícný krok od České národní banky. Ten se dostavil symbolicky až před vánočními svátky v podobě snížení základní úrokové sazby o čtvrtinu procentního bodu. Atmosféra vyčkávání se projevila v nejnižším počtu realizovaných transakcí za poslední dekádu – v Brně se prodalo pouze 535 nových bytů. To je o bezmála 30 % méně než v předchozím roce a o 50 % méně než v roce 2021. Celkový objem realizovaných transakcí dosáhl hodnoty 3,6 miliardy korun, v rekordním roce 2021 přitom kupující za nové byty v Brně utratili celkem 6,5 miliardy korun.

Ačkoliv v průběhu roku ceny prodaných bytů spíše stagnovaly, v meziročním porovnání data vykazují 7% růst. V uplynulém roce se nové byty v Brně prodávaly v průměru za 125 000 Kč. „Při meziročním porovnání realizovaných transakcí se prakticky díváme až dva roky zpětně. Na začátku roku 2022 se byty skutečně prodávaly levněji než nyní. V minulém roce ceny spíše stagnovaly, v dlouhodobých datech přesto stále pozorujeme jejich růst,“ vysvětluje František Šudřich, ředitel společnosti IMPERA styl.

Největší zájem byl v uplynulém roce o byty malometrážní, jednopokojové. Ty představovaly 44 % všech prodaných novostaveb. Kupující za garsonku v Brně zaplatili v průměru přes 4,5 milionu korun. 30 % všech prodaných bytů byly byty dvoupokojové, na jejich pořízení kupující vydali v průměru 6,2 milionu korun.

Největší zájem byl v loňském roce tradičně o městskou část Brno-střed, ve které se nacházel každý čtvrtý prodaný byt. Přesto v meziročním srovnání podíl této městské části poklesl. Posílil totiž zájem o další lokality jako je Královo Pole, Židenice nebo také Brno-Jih.

Vývoj prodejů nových bytů v Brně zaznamenal mírné oživení zejména v druhé polovině roku. Stabilní ceny nemovitostí odradily některé ze zájemců od dalšího čekání a motivovaly je ke koupi. „V posledním čtvrtletí loňského roku také narostl počet rezervovaných bytů, v závěru roku se tak nejen prodalo bezmála 150 bytů, ale o 50 bytů vzrostl počet rezervací,“ doplňuje Šudřich.

Současná nabídka uspokojí i náročnější zájemce o bydlení

Současná situace na nemovitostním trhu přeje kupujícím. Nabízí se dostatek bytů ve všech velikostních kategoriích i většině žádaných lokalit. Aktuálně je na trhu k výběru více než 1 650 volných bytů. To je o 20 % více než před rokem. Průměrná cena nového bytu v nabídce brněnských developerů aktuálně odpovídá částce 6,8 milionu korun. Nabídková cena je rok na víceméně stabilní hladině 129 000 Kč za metr čtvereční. Zájemci mohou vybírat z více než 60 developerských projektů.

Nejdražší byty se nacházejí v městské části Brno-Komín. Situace je ale ovlivněna menším množstvím nabízených projektů. V závěsu je městská část Brno-střed a mírně nadprůměrné ceny eviduje také městská část Brno-sever. Z jednotlivých dispozic si pak zájemci za metr čtvereční tradičně připlatí zejména u menších bytů – průměrná cena garsonek dosahuje částky 135 tisíc korun za metr čtvereční.

Starší byty si prošly desetiprocentní korekcí

Navzdory některým očekáváním v loňském roce neklesly ani ceny starších bytů, tzv. second-handů. Jejich cena se po celý rok držela kolem průměru 90 000 Kč za metr čtvereční s mírně rostoucí tendencí. Od začátku loňského roku starší byty v Brně zdražily o 3 % na současných 91 900 Kč. O třetinu ale pokleslo množství nabízených bytů. „Na vývoji cen starších bytů je jasně patrná cenová korekce, která proběhla již v průběhu roku 2022, kdy ceny dokonce překročily statisícovou hranici za metr podlahové plochy. Asi desetiprocentní snížení cen proběhlo v průběhu několika měsíců a od začátku loňského roku statistiky ukazují jejich opětovný růst. Tentokrát ovšem ve výrazně mírnějším tempu,“ popisuje vývoj Šudřich.

Co čeká brněnské nemovitosti v tomto roce?

V letošním roce odborníci očekávají pokračování růstových trendů trhu nastavených v druhé polovině roku 2023. První signál poklesu úrokových sazeb bude dle prognózy ČNB pokračovat i v nadcházejících měsících, což umožní pokles hypotečních sazeb a zlevnění úvěrů na bydlení. Ceny nemovitostí s oživením odložené poptávky mírně porostou, a to minimálně v horizontu nižších jednotek procent v souladu s očekávanou mírou inflace. „Nabídka nového bydlení v Brně je aktuálně saturována, ale přísun nových bytů je pro dlouhodobou stabilitu a udržení cenové hladiny klíčový. Odložená poptávka posledních dvou let může rychle změnit rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Je proto důležité nadále podporovat efektivní výstavbu pro zajištění dostatku bytů,“ upozorňuje Šudřich. Tomu by mělo v tomto roce napomoci několik připravovaných opatření. Od července začne platit nový stavební zákon, který by měl dle Ministerstva pro místní rozvoj výrazně ulehčit povolovacím procesům pro novou výstavbu. Novinky pro stavebníky připravuje také vedení města Brna. Na konci uplynulého roku došlo ke schválení jednotného stavebního úřadu. Stavební úřady na jednotlivých brněnských městských částech zaniknou a budou sloučeny do jednoho pracoviště pod záštitou magistrátu. V neposlední řadě pak město Brno připravuje také veřejné projednání upravené verze nového územního plánu. Stávající územní plán totiž letos oslaví třicáté narozeniny.