Nemovitosti k pronájmu jsou jasným trendem

  • Náklady na výstavbu rostou, stagnují prodeje a trh nabízí nové příležitosti.
  • Jasný trend změny orientace z „build to sell“ na „build to rent“.
  • Sektor zpomalí i v roce 2024.
  • Developeři výrazné snížení cen nemovitostí neočekávají očekávat, cena peněz roste, situace se nezlepší ani po ukončení války na Ukrajině.
  • Naproti tomu investoři očekávají snížení ceny na 100 000 Kč/m2  a pokles cen pozemků až o 30 %.

Účastníci diskuzního panelu „Still going strong – Czech residential market update“, který proběhl v rámci konference Prague Property Forum 2023 25. 4. v Cubex Centre v Praze, se jednoznačně shodli, že rezidenční trh se proměňuje a přináší zcela nové příležitosti a výzvy jak pro developery a investory, tak pro stavební a dodavatelské firmy. Bude třeba nastavit novou rovnováhu rozkolísaného trhu. Lidé ale nemohou očekávat pokles cen nemovitostí o desítky procent.

Panelisté se v diskuzi moderované Zuzanou Chudoba ze společnosti BTR Consulting soustředili zejména na otázku řešení současné krize nemovitostního trhu, na které mají podíl podle Stanislava Kubáčka ze společnosti Heimstaden tři hlavní faktory: covid, vysoká inflace a válka na Ukrajině. Dá se podle něho očekávat restartování ekonomického cyklu, lidé se stěhují do měst a potřebují bydlet, jen nelze přesně odhadnout, kdy vzestup nastane. Všichni účastníci se shodli, že i když už nastaly drobné korekce, trh bude ještě letos a pravděpodobně i příští rok spíše zpomalovat.

Určitě nemohou koncoví uživatelé očekávat prudký pokles cen nemovitostí. Podle Alexandry Tomáškové z JRD je nereálné očekávat pokles cen o 25 či 30 %, protože inflace a cena práce nedává prostor k takovému snižování. Navíc se podle ní situace nezmění k lepšímu ani po ukončení války na Ukrajině, jak si mnozí lidé myslí. Ukrajinu bude nutné znovu budovat a řada zdrojů půjde na její obnovu, což může přinést nedostatek pracovní síly, stavebních materiálů a podobně. Pozitivně by se do cen bytů mohly naopak promítnout podle Stanislava Kubáčka legislativní změny, které by urychlily rozhodovací procesy a zjednodušily standardy a motivovaly investory k uvolnění financí a opětným investicím na nemovitostním trhu.

Velmi diskutovanou otázkou byla také transformace nemovitostního trhu a možný boom nájemního bydlení. Podle Tomáše Píchy z Invesco Real Estate nejen developeři, ale i investoři mění svůj dosud zastávaný model „build to sell“ na „build to rent“, a otevírá se tak velký prostor institucionálním investorům. A také nové příležitosti i dalšímu segmentu, protože je třeba nalézt například správce nájemních projektů. Tato změna trendu smýšlení investorů a jejich fokus na investice v dlouhodobém horizont poskytuje podle Michaely Klesnarové ze společnosti Schindler CZ také možnost obnovit často zaniklý dialog mezi investorem, generálním dodavatelem, developerem a stavebními firmami již při přípravě projektu a je to příležitost, jak dát projektům další přidanou hodnotu. Je to podle ní šance na větší diverzitu projektů, aby nebyl jeden jako druhý, a možnost pro zavedení vyšších standardů a digitalizace.

Podle Marka Blahy z Dostupné bydlení České spořitelny je rozvoj trhu s nájemními byty příležitostí k vyššímu spolufinancování projektů obcemi a ke zvýšení dostupnosti bydlení. Vidí zde také velkou příležitost pro penzijní fondy, které disponují 5,8 miliardami k bezpečnému zhodnocení 3-5 %, které mohou nemovitosti k dlouhodobému pronájmu poskytnout. Očekává, že nákupní cena pro investory klesne u tohoto typu nemovitostí až na 100 000 Kč /m2 a ceny pozemků mohou klesnout až o 30 %.

Pro financování projektů k pronájmu je třeba dojít ke konsensu mezi návratností očekávanou investory a realitou. Kdy lze tedy očekávat narovnání trhu a nalezení udržitelné rovnováhy? Podle Tomáše Píchy se rezidenční trh dostane do rovnováhy v okamžiku, kdy dojde ke snížení úrokových sazeb a na trhu bude k dispozici dostatek likvidity.

Zuzana Chudoba debatu uzavřela názorem, že se lokální developeři na českém trhu teprve učí spolupráci s institucionálními investory a hledají k sobě cestu. Zejména u velkých projektů může spolupráce developera a investora přitom podstatně urychlit výstavbu. Jsou zde i další pozitiva takové spolupráce zejména pro koncové uživatele. Při urychlené zástavbě zejména velkých územních celků nemusí nájemníci z první etapy bydlet x let na staveništi a developer získá rychleji zpět svoji investici. 

PaneluStill going strong – Czech residential market update“, který proběhl v rámci Prague Property Forum 2023 25. 4. v Cubex Centre v Praze.

Zleva: Zuzana Chudoba, zakladatelka a ředitelka BTR Consulting, Marek Blaha, CEO, Dostupné bydlení České Spořitelny, Alexandra Tomášková, CEO, JRD Real Estate, Tomáš Pícha, Senior Director of Transactions in CEE, Invesco Real Estate, Michaela Klesnarová, Field Operation Director & Board Member, Schindler CZ, Stanislav Kubáček, Managing Director | Head of Investment, Eastern Europe, Heimstaden