Cime 2 kvartál 2024

Nebudou chybět a zdražovat byty větších dispozic?

Adam Greguš, analytik, JRD Group

V posledních letech se do nabídky na trhu novostaveb dostávaly v převážné většině byty dispozic 1+kk a 2+kk. Ty jsou v absolutním hledisku, obzvláště v dnešní době vysokých cen nemovitostí a drahých hypoték, dostupnější pro jednotlivce i individuální investory. Vyvstává pak otázka, zda se vzhledem k populačnímu vývoji Prahy a potřebám jejích obyvatel nedostaneme do situace, kdy budou strukturálně chybět byty větších dispozic. A s tím souvisí otázka, zda to nebude působit na růst cen těchto bytů právě kvůli možnému budoucímu převisu poptávky nad nabídkou v oblasti bytů větších dispozic?

Současný pražský bytový fond

Z pohledu na bytovou skladbu dispozic v Praze (Český statistický úřad, Sčítání lidí, domů a bytů 2021) lze vidět, že současný bytový fond čítá necelých 630 tisíc obydlených jednotek/bytů a skládá se především z větších dispozic (větších jak 3+).

Zároveň je faktem, že průměrný věk obydlených rezidenčních budov v Praze je 50‑60 let. Současný bytový fond tak zastarává – morálně, fyzicky i technologicky. Po zkušenosti s energetickou krizí, kdy se s rostoucími cenami energií začal více projevovat rozdíl mezi více a méně úspornými byty a budovami (zjednodušeně novou a starou výstavbou), je téma optimální struktury bytové skladby v nových projektech o to více relevantní. To nejen ve vztahu k úspornosti, ale i k potřebám současného a budoucího obyvatelstva a potřebám města obecně.

Z výše uvedeného grafu lze vyčíst, že více než 50 % všech budov v Praze určených k bydlení jsou starší 40 let a že objem nové výstavby zažil poslední větší záchvěv před téměř 20 lety – od té doby je pod dlouhodobým průměrem, přestože se Praha zalidňuje. Pokud navíc zohledníme, že se Praha urbanizuje, potřeba a možnosti každé nastupující generace lidí se mění, může v kombinaci s demografickým vývojem dojít k akumulaci deficitu větších bytů.

Nebudou chybět byty větších dispozic?

Nabídka novostaveb v Praze se z více než 60 % skládá z bytů menších dispozic (1+ a 2+). To je opačné rozložení struktury dispozic stávajícího fondu. Tempo růstu nabídkových cen větších bytů ale nikterak nezaostává za tempem růstu cen bytů menších.

Developeři nejsou motivování navrhovat v projektech více bytů větších dispozic, protože jejich absolutní cena je spolu s trendem neustávajícího růstu cen nemovitostí předpokladem delší doby prodeje. Na základě vývoje cenového indexu menších a větších dispozic v novostavbách je vidět, že navzdory značnému zastoupení větších dispozic na stávajícím fondu, je po nich stále dostatečná poptávka. Je jich tedy dost možná nedostatek na trhu novostaveb. To pravděpodobně proto, že značná část větších bytů v současném bytovém fondu nevyhovuje fyzickým a technologickým standardům současnosti.

Bude se tak v budoucnu muset rodina s dětmi vyžadující moderní, nízkoenergetický a zdravý standard bydlení uskromnit v oblasti velikosti bytu či počtu pokojů v bytě?

Jak na bytovou skladbu

Návrhu správné bytové skladby by tak měla předcházet analýza dostupných dat, ale i výzkum potřeb obyvatel měst. Jako vstupní data pro analýzu lze navrhnout věkovou strukturu obyvatelstva a z nich vyplývající potřeby, sociální status obyvatelstva, složení bytového fondu a cenových indexů jednotlivých dispozic.