Hydropol 2021

Kde hledat východisko z krize na trhu s bydlením?

Komentář Ing. arch. Jany Mastíkové, hlavní architektky a partnera studia LOXIA

Nedostatek bytů a astronomické ceny

Situace na trhu s bydlením ve velkých městech České republiky, především pak v Praze, je již delší dobu nepříznivá. Na trhu registrujeme výrazný převis poptávky nad nabídkou. Podle statistiky v Praze chybí průměrně 5 tisíc bytů ročně a tento stav trvá již poměrně dlouho. Dalo by se tedy říct, že to, co žene ceny bytů nahoru, je mimo jiné i jejich nedostatek. Tuto nepříznivou situaci samozřejmě vnímáme všichni velmi silně, protože se skloňuje všude kolem nás. Ale když jste přímo součástí toho procesu a vidíte, že povolit jakoukoliv výstavbu trvá strašně dlouho a je to velmi komplikované, tak se vlastně nelze divit, že jsme v situaci, v jaké jsme. Mnoho jsme toho v předchozích letech nezasadili, tak nyní nemáme co sklízet.

Jednoduchý a instantní návod, jak z této krize ven, bohužel nemám a myslím si, že ani neexistuje. Deficit je podle mého názoru potřeba dohnat výstavbou v různých formách. Nemusí být vše v rukách soukromých developerů nebo jednotlivců, ale i město by se mohlo a mělo zapojit. Vítám také iniciativy typu baugruppe*, které velmi dobře fungují v Rakousku nebo ve Švýcarsku, a i u nás už se začínají postupně objevovat.

Je to o preferencích

Myslím si, že je v nás hluboce zakořeněna potřeba věci vlastnit a obecně má v České republice vlastnické bydlení tradici. Nicméně bytů je tu nedostatek a nelze tedy uspokojit poptávku každého. Domnívám se, že je to o preferencích. Buď budu něco vlastnit, ale nebude to byt v centru města, nebo půjdu cestou nájemního bydlení, což je záležitost úplně běžná a prioritou pro mě bude to, že nebydlím na periferii. Je to něco za něco. Ostatně jako mnoho dalších věcí v životě. Každý má své priority nastaveny jinak a jinde, to stejné platí i pro možnosti. Obecný recept nebo řešení v tomto případě neexistuje.

Koupit nyní nebo počkat?

Podle mě je potřeba si nejdříve ujasnit priority. Zamyslet se nad svým životem a nejen nad tím, jak v něm funguji dnes, ale i jak budu chtít žít za deset let. A podle toho se rozhodnout, jestli teď nutně potřebuji bydlet ve vlastním bytě a od toho to celé odvinout. Jestli koupit byt teď nebo za dva měsíce, roli nehraje, ale jestli ho koupit teď nebo za pět let, to už nějakou roli hrát bude. Panikařit teď, že ceny už půjdou jen nahoru a bez rozmyslu se upsat ke koupi něčeho, co pro mě nemá v dlouhodobém horizontu tu absolutní prioritu, podle mého není rozumné řešení.

Trendy v rezidenční architektuře

Dalo by se říci, že pozorujeme trend zmenšování bytů, ale není to univerzálně platné pravidlo. Velikosti bytů jsou z mého pohledu zajímavým tématem k diskuzi. Mám spoustu přátel rozesetých různě po světě ve velkých městech, a když k nim přijedu, tak to, v čem bydlí, je pořád podstatně menší než to,

* Baugruppe je skupina lidí, kteří spojí své finance a síly, aby si postavili cenově výhodný bytový dům podle svých představ. Aby se domluvili a předešli patovým situacím, nastaví si jasná pravidla celého procesu. Vedení agendy svěří projektovému manažerovi. Najdou si pozemek a společně financují jeho koupi i stavbu domu. Architekt přetaví jejich individuální přání v návrh domu a po dokončení stavby je každý vlastníkem svého bytu. (Zdroj: BAUGRUPPE! Manual)

co my aktuálně navrhujeme. Otázka je, kde je to optimum a jestli to zmenšování není spíš přibližování se něčemu běžnějšímu. Já si myslím, že když je prostor dobře a chytře vyřešený, tak metry navíc jsou sice krásné a velkorysé, ale když potřebujete bydlet, zajímá vás spíš účelnost každého metru než to, že je byt o 5 metrů větší.

Nájemní bydlení

Vlivem rostoucí nedostupnosti vlastního bydlení a nejistoty spojené se zvyšujícími se cenami energií, služeb i zboží získává na atraktivitě nájemní bydlení. Na to samozřejmě reagují developerské společnosti a čím dál víc investorů se přiklání právě k myšlence nájemního bydlení. Nejde ale o projekty zaměřující se pouze na bydlení. Čím dál častěji jsou součástí bytových komplexů určených k nájemnímu

bydlení recepce, balíkovny, fitness centra, místnosti pro coworking, společné terasy či dvory s místy pro grilování. Prostor dostávají také moderní technologie, např. nabíjecí stanice pro elektromobily v garážích.

Jaký lze očekávat vývoj?

Musím říct, že jsem skeptická. Domnívám se, že nabídka bude ještě dlouhou dobu nižší než poptávka, protože změna povolovacího procesu je zatím spíše příslibem než skutečným činem. Zároveň si myslím, že je potřeba zapracovat na změně přístupu nás všech a začít nové projekty podporovat a ne jim jako společnost bránit a škodit. Budeme muset být ochotni změnit náš pohled na svět, zahustit města a naučit se přijmout myšlenku zahušťování a tím zachování krajiny vně měst, přijmout umění žít v menších bytech při zachování kvality života ve veřejném prostoru. Nebude to lehké a domnívám se, že je to úkol spíše pro příští generaci. 

Osobně neočekávám žádné výrazné snížení cen bytů v naší metropoli. Naopak si myslím, že se musíme připravit na to, že dostupnost vlastního bydlení bude čím dál horší a poroste podíl nájemního bydlení. Na druhou stranu, jak znám jiné evropské metropole, tak je běžnou realitou, že malý byt v centru stojí stejně jako dům na periferii, a jde o trend, nad kterým se nikdo nepozastavuje. Je to realita všech ekonomicky silných velkých měst. Možná dojde k nějaké drobné korekci cen, ale do maximální výše kolem 5 %.