LHR_19-10_01_Erdbewegung-Osteuropa-CZE

Q4 2021: Rekordní poptávka po industriálních nemovitostech, největší objem nově uzavřených smluv, neobsazenost znovu poklesla

Industrial Research Forum oznamuje údaje o trhu se skladovými a výrobními nemovitostmi ve 4. čtvrtletí 2021

  • Celková nabídka českých moderních industriálních ploch překonala hranici 9,6 milionů čtverečních metrů
  • Polovina prostor v aktuálně rozestavěných halách se nachází v Olomouckém, Plzeňském a Moravskoslezském kraji
  • Ke konci roku bylo na území České republiky ve výstavbě více než 1,1 milionů čtverečních metrů
  • Ve čtvrtém čtvrtletí byly uzavřeny nové smlouvy na více než 478 500 metrů čtverečních industriálních ploch, čímž došlo k překonání rekordu z minulého čtvrtletí.
  • Neobsazenost ve srovnání s předchozím čtvrtletím mírně poklesla o 36 bazických bodů a ve srovnání se 4. čtvrtletím loňského roku došlo k poklesu o 251 bazických bodů.
  • Průměrné nejvyšší dosažitelné nájemné v Praze opět vzrostlo na úroveň 6,00 EUR za m2 měsíčně, přičemž několik speciálních nabídek začíná již na 7,00 EUR za m2 měsíčně. Do budoucna se očekává další růst.

CELKOVÁ NABÍDKA PRŮMYSLOVÝCH PROSTOR V ČR

Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice překonala hranici 9,6 milionů čtverečních metrů a očekáváme, že do poloviny roku 2022 překoná 10 milionů čtverečních metrů. Dokončeno bylo celkem 149 000 m2 skladových ploch v 10 průmyslových parcích na území České republiky. Ve srovnání se stejným obdobím loňského roku se jedná o 14% nárůst, mezičtvrtletně se jedná o 12% pokles. Toto bylo převážně způsobeno tím, že několik projektů, které měly plánované dokončení toto čtvrtletí byli odsunuty až na začátek letošního roku Za celý rok 2021 bylo v České republice dokončeno téměř 492 000 m2, což je 29% pokles oproti roku 2020.

Největší dokončenou průmyslovou halou je budova o celkové velikosti 29 400 m2, která se nachází v industriálním Panattoni Parku Cheb a jakožto expanze pro společnost Tchibo byla hala v době dokončení kompletně obsazena. Druhá největší dokončená budova se nachází ve VGP Parku Vyškov (28 000 m2), hala byla v době dokončení plně pronajata společnosti OKAY. Třetí největší dokončený projekt ve čtvrtém čtvrtletí 2021 představuje první část budovy pro Alza.cz (23 700 m2), která se nachází v GLP Parku Chrášťany.

Za celý rok 2021 byla největší dokončenou halou budova v industriálním parku CTP Bor (62 100 m2) tato hala byla v době dokončení plně pronajata logistické společnosti Loxxess.

PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ

Na konci čtvrtého čtvrtletí roku 2021 bylo ve výstavbě rekordní množství ploch, celkem jde o 1 110 000 m2 skladových a výrobních prostor, což je 23% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí a obrovský nárůst o cca. 240 % ve srovnání se čtvrtým čtvrtletí 2020. Přibližně 25 % z nich se nachází v Olomouckém kraji, dalších přibližně 15 % v Moravskoslezském kraji a dalších 11 % se nachází v Plzeňském kraji. Zahájena byla výstavba hal o celkové rozloze 333 500 m2. Podíl industriálních prostor ve spekulativní výstavbě (bez předem zajištěného nájemce) ve čtvrtém čtvrtletí 2021 klesl na 24 %. V roce 2022 očekáváme dokončení více než 1,5 milionu m2 skladových a výrobních ploch. Jednalo by se tak o největší množství, které bylo za jeden kalendářní rok doručeno na český trh.

REALIZOVANÁ POPTÁVKA

Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) v posledním čtvrtletí roku 2021 dosáhla 672 400 m2 a ve srovnání s předchozím čtvrtletím zaznamenala znatelný nárůst o 37 %. V porovnání s čtvrtým čtvrtletím roku 2020 se hrubá realizovaná poptávka navýšila o 26 %. Podíl renegociací činil 29 % z hrubé realizované poptávky, což představuje nárůst oproti předchozímu čtvrtletí, kdy jejich podíl činil 17 %.

Čistá poptávka čítala ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 celkem 478 500 m2 a zaznamenala tak nárůst o 17 % v porovnání s předchozím čtvrtletím a značný nárůst 44 % oproti stejnému období v minulém roce. Největší podíl na nové poptávce (bez důvěrných smluv) měly ve čtvrtém čtvrtletí především společnosti zabývající se distribucí, tyto firmy tvořily 38% podíl z celkového objemu, následované byli společnostmi zabývajícími se výrobou, které tvořily 33 % z čisté realizované poptávky, a těsně za nimi se nacházeli logistické společnosti s 29% podílem z celkového objemu. Čistá realizovaná poptávka ve čtvrtém kvartále roku 2021 je tou největší zaznamenanou na českém trhu a tím překonala rekord z minulého čtvrtletí (408 300 m2).

Za celý rok hrubá poptávka dosáhla úrovně 2,46 milionů m2, což představuje značný nárůst o 62 % vůči roku 2020 a značný nárůst o 53 % ve srovnání s rokem 2019. Čistá realizovaná poptávka (bez renegociací) zaznamenala dvojnásobný nárůst o ve srovnání s rokem 2020 a i znatelný nárůst o 46 % ve srovnání s rokem 2019. Je důležité zdůraznit, že rok 2019 byl rekordním rokem, co se týče hrubé i čisté realizované poptávky.

VÝZNAMNÉ PRONÁJMY V RÁMCI POPTÁVKY

Největší novou transakcí ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 byl předpronájem v CTPark Bor o velikosti 60 000 m2, který podepsala nezveřejněná logistická firma. Druhou největší realizovanou transakcí byla expanze v P3 Prague Horní Počernice o velikosti 40 300 m2. Jméno nájemníka nebylo doposud zveřejněno, ale jedná se o firmu ze sektoru e-commerce. Třetím největším realizovaným novým pronájmem se stal předpronájem na hale v Panattoni Parku Chomutov North, kde si společnost Jungheinrich předpronajala halu o celkové velikosti 39 500 m2. Největší renegociace (46 300 m2) ve čtvrtém kvartálu byla uzavřena v industriálním parku P3 Prague D1, kde společnost HOPI podepsala prodloužení své stávající smlouvy s P3.

NEOBSAZENOST

Od 4. čtvrtletí 2021 upravilo Industrial Research Forum všechny údaje tak, aby lépe reprezentovaly aktuální situaci neobsazenosti na trhu. Od konce roku již nejsou z míry neobsazenosti vyloučeny krátkodobé pronájmy (nájmy kratší jak 1 rok). Dosud byly prostory pronajaté krátkodobě počítány jako volné prostory. Někteří pronajímatelé, zejména v Praze a blízkém okolí, dlouhodobě uzavírají ve větší míře i tento typ nájmu a tuto skutečnost je třeba reflektovat v dlouhodobém pohledu na trh. Z tohoto důvodu byly tyto budovy brány jakožto prázdné a tím ovlivňovaly míru neobsazenosti. S touto změnou tedy došlo k poklesu „míry neobsazenosti“ především v oblasti Prahy a okolí. Tato změna nemá vliv na objemy čisté ani hrubé realizované poptávky, protože krátkodobé nájmy v nich nejsou zahrnuty.

Na konci čtvrtého čtvrtletí roku 2021 dosáhla míra neobsazenosti 1,6 %. S ohledem na probíhající krizi to prokazuje odolnost českého průmyslového trhu. Pro srovnání jde o čtvrtletní pokles o 36 bazických bodů a masivní meziroční pokles o 251 bazických bodů. Celkově je v současné době na trhu pouze 156 800 m2 moderních průmyslových prostor, které jsou připraveny k okamžitému nastěhování. Neobsazenost průmyslových prostor v Praze a jejím nejbližším okolí ve čtvrtém čtvrtletí 2021 dosahovala pouhých 0,8 %. Pokud vyloučíme z neobsazených prostor volné kanceláře a zaměříme se pouze na prázdné skladové prostory, zjistíme v některých regionech, zejména v Praze a blízkém okolí, že míra neobsazenosti je o několik desítek bazických bodů nižší a je téměř nulová.

NÁJEMNÉ

Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice dosáhlo ve čtvrtém čtvrtletí roku 2021 úrovně 6,00 eur/m2/měsíc. Některé speciální nabídky, zejména v Praze, začínají na 7,00 eur/m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 8,50 – 9,00 eur/m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,50–0,65 eur/m2/měsíc.