Cime bau 2 kvartal 2021

Co vše musí obsahovat smlouva o pronájmu nemovitosti?

Nájemní smlouva jistí pronajímatele i nájemce

Při každém pronájmu by měl pronajímatel s nájemcem sepsat nájemní smlouvu.  Ta se může vztahovat k pronájmu bytu, domu, pozemku, kancelářských prostor, rekreačních či zemědělských objektů, garáží apod. Správně sepsaná smlouva o nájmu dává oběma smluvním stranám jistotu bezproblémového nájemního vztahu.To, jak by taková smlouva  měla vypadat, stanovuje občanský zákoník. Ten chrání především slabší stranu – nájemce, a určuje poměrně přesná práva a povinnosti obou stran. Pokud jsou tedy ve smlouvě ustanovení, která odporují občanskému zákoníku, jsou tyto části smlouvy automaticky neplatné.

Co nesmí v nájemní smlouvě chybět

Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Dle Občanského zákoníku v ní musí být uvedeny obě smluvní strany, předmět nájmu a jeho popis, výše nájemného a způsob a termín jeho úhrady, výše vratná kauce, doba pronájmu (určitá, neurčitá) a služby spojené s užíváním bytu (odvoz odpadu, dodávka vody atd.).

Práva a povinnosti smluvních stran

Pronajímatel má právo na úhradu nájemného, právo zakázat nastěhování dalších osob bez jeho souhlasu (kromě osoby blízké, tzn.manžela, rodiče, prarodiče, dítěte, vnoučete, sourozence nebo partnera), právo na kontrolu bytu po předchozím oznámení, právo zakázat nájemci změny a úpravy nemovitosti a právo zakázat dát byt do podnájmu. Naopak povinností pronajímatele je zajistit nájemci služby spojené s fungováním bytu, údržbu bytu a povolit mu chování domácího zvířete.

Mezi povinnosti nájemce patří odstranit závady a poškození, které sám způsobil, povinnost udržovat a opravovat byt či povinnost nerušit ostatní. Nájemce má právo užívat byt a společné prostory, požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním domu spojeno či právo žádat odstranění závad bránících v řádném užívání bytu. Zákoník také dovoluje nájemci zřízení trvalého pobytu i bez souhlasu majitele.

Může nájem přejít na další osobu?

V případě smrti nájemce může blízká osoba (manžel, partner, rodiče, sourozenec, zeť, snacha, dítě a vnuk), která  žila s nájemcem ke dni smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt, vstoupit na další 2 roky do původní nájemní smlouvy.  Po 2 letech nájemní vztah zanikne.

Jak a kdy nájemní smlouvu vypovědět

Vypovědět nájem můžou obě smluvní strany. Výpověď musí být písemná. Zatímco nájemce může  smlouvu na dobu neurčitou ukončit kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou (u smluv na dobu určitou končí smlouva uplynutím stanovené doby), pronajímatel může vypovědět nájemce pouze v okamžiku, kdy hrubě poruší svoji povinnost danou smlouvou (např. nezaplatí nájemné, zařídí podnájem třetí osobě), je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli či na osobě a majetku v domě, kde je pronajímaný byt, pokud musí být byt vyklizen z důvodu úprav ve veřejném zájmu a pokud majitel potřebuje byt pro sebe nebo někoho z blízkých příbuzných.

Dle zákoníku je výpovědní doba tříměsíční. Pouze ve výjimečných případech lze dát okamžitou výpověď (nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců a poškozování bytu nebo domu závažným způsobem), i v tomto případě má ale nájemník jeden měsíc na to, aby byt vyklidil.