„Staví se méně, ale kvalitněji“

Český realitní trh je na dobré cestě. Větší důraz se klade na kvalitu, například i „obyčejná“ vlaková nádraží už investoři vnímají jako důležité projekty, které mohou výrazně zlepšit kvalitu městského prostředí. Čeští developeři stále víc kladou důraz na ekologii a jejich projekty získávají i zahraniční ocenění. Všechna tato témata jsme probrali v rozhovoru s prezidentkou Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenkou Klapalovou.

OTÁZKY REDAKCE pro Zdenku Klapalovou
z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí

Český realitní trh se rychle mění. Které zásadní posuny byste vyzdvihla z pohledu posledních let?

Vidíme posun od objemu ke kvalitě, důraz na udržitelnost, architekturu a kvalitu veřejného prostoru. Posílil domácí kapitál, zmenšil se rozdíl mezi očekáváním prodávajících a kupujících a trh se znovu rozhýbal. Významně roste institucionální nájemní bydlení, rozvíjejí se brownfieldy a banky důsledně zohledňují ESG. Celkově je trh profesionálnější a více mezinárodně srovnatelný. To však neznamená, že zde neexistuje i celá řada problémů, se kterými se trh, a především investoři, musí vypořádat.

Staví se málo, ale prý kvalitněji. Je to za Vás pravda?

Ano, objem nové výstavby je nižší, ale projekty, které se realizují, jsou zpravidla promyšlenější a rozhodně kvalitnější. Odlišuje je energetická efektivita a nižší provozní náklady, kvalitní architektura, důraz na uživatelský komfort. Developeři se zaměřují na flexibilitu využití a dobré napojení na městskou infrastrukturu. Standardem se stává ESG, mezinárodní certifikace a u nájemního bydlení i kvalitní správa.

Velký důraz se klade na brownfieldy. Jaké jsou podle Vás největší příležitosti i překážky při jejich přeměně?

Brownfieldy jsou největší rozvojovou rezervou měst. Umožňují stavět tam, kde již infrastruktura existuje, a jejich přeměnou dochází ke kultivaci celých lokalit. Bariéry představuje složitá majetkoprávní struktura, možné ekologické zátěže, ale především náročné povolování a často i potřeba rozsáhlých investic do sítí a veřejného prostoru. Není tak v České republice, a zvláště pak v Praze, výjimkou, že rozvoj velkých brownfieldů trvá klidně 10 až 15 let. Klíčem je užší spolupráce města a investorů, jasná představa obou stran a predikovatelné regulace a povolovací procesy.

Stále častěji se hovoří o kultivaci dopravních hubů – nádraží, terminálů či jejich okolí. V čem vidíte jejich potenciál a jak mohou změnit tvář měst?

Moderní dopravní uzly mají potenciál, aby se z nich staly významné centrální lokality tak jako ve světě – kombinují totiž dopravu, služby, kanceláře i bydlení. Zvyšují bezpečnost a komfort pro uživatele, podporují veřejnou dopravu a zkracují dojíždění. Správně uchopené projekty na takových místech přinášejí silný multiplikační efekt do celého okolí a výrazně zlepšují kvalitu městského prostředí. Taková místa dnes vznikají například na pražském Smíchově a do budoucna v Bubnech. Velké rozvojové území se otevírá také v oblasti Jižního centra v Brně, kde vzniká nové brněnské hlavní nádraží.

Čeští developeři dnes spolupracují se špičkovými architekty a jejich projekty získávají ocenění i v zahraničí. Posouvá se podle Vás český trh k mezinárodní konkurenceschopnosti?

Ano. Roste kvalita architektury i realizace, časté jsou urbanistické a architektonické soutěže a naše projekty sbírají mezinárodní ocenění. Domácí investoři i developeři jsou kapitálově silní a profesionální. Pro další posun je důležité zefektivnění povolovacích procesů a rozvoj infrastruktury – to rozhoduje o atraktivitě pro globální kapitál.

Nájemní bydlení, zejména v institucionální podobě, nabírá na síle. Jakou roli budou podle vás v nejbližších letech hrát projekty typu build-to-rent?

Segment build-to-rent se stává přirozenou součástí trhu – doplňuje vlastnické bydlení a přináší flexibilitu pro studenty, mladé rodiny i české nebo zahraniční zaměstnance, kteří cestují za prací. Institucionální nájemní bydlení zvyšuje standard správy a transparentnost nájemních vztahů. Očekávám postupný růst portfolií a profesionalizaci segmentu, zejména pokud bude prostředí stabilní a předvídatelné.

Pokles úrokových sazeb a příznivější makroekonomické prostředí ovlivňují tržní sentiment. Jak to v praxi pociťují developeři a investoři?

Snižuje se zatím cena kapitálu, zlepšuje se dostupnost financování a sbližují se očekávání mezi prodávajícími a kupujícími. Vidíme větší aktivitu na trhu, vyšší míru dokončených transakcí a zájem o kvalitní projekty napříč segmenty. U rezidenční výstavby je poptávka velmi živá a zrychluje se prodejní cyklus dobře nastavených projektů. Tento trend můžeme sledovat také na růstu cen novostaveb.

Banky stále více zohledňují ESG parametry při financování. Jak tento trend mění přípravu a realizaci stavebních projektů?

ESG je dnes už nezbytným standardem. Banky požadují jasné energetické parametry, certifikace a plán snižování emisí. Projekty proto pracují s konceptem udržitelnosti už ve fázi přípravy, počítají s podrobným monitoringem provozu, a více se zvažuje přestavba oproti čistě nové výstavbě, pokud přináší lepší uhlíkovou bilanci.

Vidíte mezi developery a vlastníky nemovitostí posun směrem k větší odpovědnosti – například snižování uhlíkové stopy či implementaci zelených technologií?

Ano, trend je jednoznačný. Vlastníci investují do energetických modernizací, fotovoltaiky, chytrého měření a do materiálů s nižší uhlíkovou stopou. Motivují je nároční nájemci, ceny energií i požadavky financujících institucí. Přibývá také transparentní reportování a dlouhodobé plány udržitelnosti.

ARTN dlouhodobě podporuje standardizaci a profesionalizaci trhu. Kde se podle Vás za poslední roky podařilo dosáhnout největšího posunu?

Oceňuji kultivaci dialogu mezi trhem, městy a státem a sdílení know how napříč segmenty. Posun vidíme v důrazu na transparentnost dat, metodiku oceňovaní, v rozšíření architektonických soutěží a v profesionalizaci správy aktiv. Pomáhá i vzdělávání a osvěta – včetně našeho Trend Reportu a odborných diskuzních setkání, která s ARTN pořádáme skoro každý měsíc.

Jak by měla vypadat ideální spolupráce soukromého sektoru, měst a státu, aby vznikaly kvalitní projekty a dostupnější bydlení?

Základem je časné partnerství a jasné zadání, zvláště u velkých projektů a rozvojových lokalit – společná vize území, koordinace infrastruktury a předvídatelná pravidla. Důležitá je predikovatelnost a rychlost povolování, součinná participace veřejnosti a dlouhodobé smluvní rámce. Pro bydlení funguje kombinace vlastnického, institucionálního nájemního a dostupného rezidenčního segmentu, včetně podpory pro BTR.

Soutěž Best of Realty a další ocenění posouvají laťku českých projektů. Co vás v poslední době nejvíce zaujalo mezi přihlášenými stavbami?

Zaujala mě kvalita veřejného prostoru, citlivé konverze brownfi eldů a důraz na uživatelský komfort. Vidíme promyšlenou práci s krajinou a materiály, větší integraci komunitních funkcí a efektivní energetická řešení. Celkově projekty působí vyspěle a konkurenceschopně. Letošní ročník Best of Realty teprve nedávno uzavřel přihlášky a odborná porota bude v několika kolech vybírat nejkvalitnější realizace. Bylo by z mé strany předčasné se v této fázi soutěže vyjadřovat ke konkrétním přihlášeným stavbám. Jsem však ráda, že během uplynulých ročníků byly Zvláštní cenou poroty oceněny například Dětský hospic Dům pro Julii, Senlife Mělník, Vinařství Lahofer nebo rekonstrukce budovy Jihočeské fi lharmonie. A výroční cenu ARTN v loňském roce získal unikátní projekt přestavby industriálního objektu v Trutnově na galerii současného umění EPO1.

Když se podíváme do budoucna – které segmenty realitního trhu (bydlení, kanceláře, logistika, retail) podle vás čeká v Česku nejdynamičtější rozvoj?

Očekávám další růst nájemního bydlení a pokračující sílu logistiky a lehké výroby, včetně městské logistiky. U kanceláří bude dynamický refurbishment a “fl ight to quality” -poptávka po fl exibilních, zelených a dobře dostupných projektech. V retailu budou nadále úspěšná obchodní centra a retail parky v žádaných lokalitách. A sektor hospitality roste v turisticky atraktivních lokalitách, jen za poslední rok došlo na českém trhu k několika zajímavým transakcím. Zájem vzbuzují i alternativní sektory, jako jsou domy sociálních služeb či centra pro seniory

Pokud byste měla vyslat investorům i široké veřejnosti vzkaz, proč se dívat na český realitní trh s optimismem – co byste zdůraznila?

Český trh stojí na velmi silném domácím kapitálu, kvalitních projektech a profesionálních týmech. Makroekonomické prostředí se zlepšuje, klesají sazby a trh se kultivuje díky zvyšující se estetické i funkční kvalitě výstavby, ESG parametrům i vyšším nárokům nájemců. Máme schopnost vytvářet dlouhodobou hodnotu – jak pro investory, tak pro města a jejich obyvatele. Na budoucnost se dívám s optimismem.

Text: Redakce Foto: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí