Prologis: Udržitelná a ekologická řešení považujeme v naší výstavbě za standard

Společnost Prologis patří k předním hráčům v oblasti logistických nemovitostí. Pro představu – jen v roce 2022 prošlo jejími objekty zboží v hodnotě 3 % světového HDP. V České republice a na Slovensku společnost spravuje téměř 2 miliony metrů čtverečních skladových ploch pro více než 150 zákazníků z různých odvětví. Jaká je aktuální strategie Prologis co se výstavby týče? Na jaké nemovitosti se zaměřuje, jak přistupuje k udržitelnosti ve výstavbě a co chystá? Nejen na tato témata si s námi povídal Martin Baláž, senior viceprezident a Head of Asset Management společnosti Prologis pro Českou republiku, Slovensko, Maďarsko a Polsko, který je zodpovědný za portfolio skladových ploch o celkové rozloze téměř 5 milionů metrů čtverečních.

Vezmeme-li v úvahu zmiňovaný zdlouhavý proces výstavby a rostoucí poptávku, předpokládám, že leckde zájem o skladové prostory převyšuje nabídku. Co s tím?

Přesně tak. Poptávka po skladových prostorách, především ve strategických a prémiových lokalitách, dlouhodobě převyšuje nabídku, což vytváří tlak na nájemce i pronajímatele a nutí nás daleko efektivněji a chytřeji pracovat s každým metrem čtverečním, který máme k dispozici.

Podporujeme naše zákazníky v maximálním využívání nejmodernějších řešení regálových systémů, skladové techniky a implementaci automatizačních řešení, která významnou mírou přispívají k efektivnějšímu provozu – časově, nákladově i prostorově, nemluvě o prokazatelném snižování rizik pracovních úrazů. Automatizace pomáhá zvyšovat produktivitu, velmi výrazně například přispívá ke snižování doby potřebné k vychystání objednávek.

Veškerá tato řešení zákazníkům dodáváte spolu s prostory?

Snažíme se zákazníkům poskytovat maximální podporu a přes platformu Prologis Essentials jim nabízíme komplexní řešení jejich skladových prostor. Od regálových systémů přes automatizaci, mezaninové systémy, IT řešení, bezpečnostní řešení až po dlouhodobý i krátkodobý pronájem moderní techniky, včetně robotů. Naši zákazníci přidanou hodnotu velmi oceňují a doplňkové služby aktivně využívají. Ulehčují jim práci nejen při stěhování do našich skladů, ale i v průběhu samotného provozu. Zároveň si ve spolupráci s námi mohou vyzkoušet nové technologie, nad kterými dosud jen přemýšleli, nebo o jejich existenci třeba ani nevěděli.

Jak u vás aktuálně probíhá výstavba nových budov? Stavíte je spíše na míru pro konkrétní společnosti, nebo nejprve postavíte halu a až poté ji pronajímáte, případně prodáte?

Na úvod je třeba říci, že náš přístup je založen na dlouhodobém vlastnictví a správě námi postavených objektů. Budovy, které postavíme, zůstávají v našem vlastnictví. Není cílem je prodávat, naopak stávající portfolio neustále rozvíjíme a modernizujeme. Co se samotné výstavby týče, věnujeme se jak projektům na míru, tak spekulativní výstavbě. Mezi zákazníky neustále roste popularita výstavby na míru, tzv. build- -to-suit (BTS), protože ze své podstaty lépe odráží jejich specifické provozní a skladové potřeby. U tohoto typu výstavby vše od samého začátku probíhá ve spolupráci se zákazníkem. I pro developera je BTS výstavba výhodná, protože nese mnohem nižší riziko neobsazenosti prostor. Díky úzké spolupráci a dohodě s konkrétním zákazníkem můžeme budovu dlouhodobě a bez obav rozvíjet k oboustranné spokojenosti.

Naše nejnovější dokončená budova, DC3 v Prologis Park Prague-Chrášťany, je pak čistě spekulativní. Výstavba haly o rozloze přes 5 500 metrů čtverečních byla dokončena v srpnu a nyní jsme v procesu hledání nájemce.

V posledních letech se klade velký důraz na udržitelnost. Jak si v tomto ohledu stojí budovy společnosti Prologis?

Téma udržitelnosti je pro nás dlouhodobě velmi důležité. Na globální úrovni bychom rádi do roku 2030 dosáhli uhlíkové neutrality v provozu a do roku 2040 pak v celém dodavatelském řetězci. Je to ambiciózní cíl, který vyžaduje důslednou spolupráci s jednotlivými nájemci a obchodními partnery, ale považujeme za důležité se ho držet. Týká se to samozřejmě i České republiky a Slovenska, kde už za sebou máme řadu důležitých milníků. Dnes již v podstatě každá nová budova podléhá BREEAM certifikaci a automaticky obsahuje nejmodernější ekologická řešení a technologie. Patří mezi ně například výkonná tepelná čerpadla, která zajišťují vytápění i klimatizaci prostor. Dále se jedná o nejnovější generaci LED osvětlení, díky kterému je možné ušetřit až 50 % elektrické energie. Součástí našich LED řešení jsou i senzory pohybu a intenzity denního světla, jež přináší nejen další úsporu, ale také příjemnější pracovní prostředí pro zaměstnance. Konkrétně třeba naše nejnovější developmenty v Ostředku a v Chrášťanech využívají technologii tepelných čerpadel do té míry, že tyto haly můžeme provozovat buď zcela nebo z absolutní většiny bez využití fosilních zdrojů energie. Používáme také tzv. Smart Metering systém, který umožňuje prakticky neustále monitorovat spotřebu energií a flexibilně ji optimalizovat.

U nových budov je to asi relativně snadné, jak ale řešíte udržitelnost u starší výstavby?

Podobně jako řada z nás řeší udržitelnost a energetickou náročnost svých domů – investicemi. O jednotlivé budovy se staráme, abychom udrželi vysoké standardy ve všech oblastech. Od funkčnosti přes bezpečnost až po udržitelnost. Ekologicky šetrná řešení, o kterých jsem mluvil výše, nejsou výsadou jen nových budov, dají se implementovat i u stávající výstavby, většinou bez nutnosti výrazného přerušení provozu.

Každoročně do renovace a modernizace našich budov investujeme výraznou částku. Jako příklad uvedu Prologis Park Prague-Rudná, který jsme koupili v roce 2014. Do dnešního dne jsme v areálu proinvestovali přes 750 milionů korun a je to teď úplně jiný park než před 10 lety. Je tam výborná dostupnost MHD, všechny haly jsou vybaveny moderním LED osvětlením, moderním vytápěním i bezpečnostními prvky, většina hal má nové střechy… A to je jen část úprav, které náš Property Management tým každoročně realizuje a bude i nadále pokračovat. Výčtem výše rozhodně nekončíme. A stejně postupujeme v každém našem areálu. Naším cílem je pomoci zákazníkům dekarbonizovat celý dodavatelský řetězec.

Jaká jsou kritéria společnosti Prologis při výběru lokalit pro jednotlivé logistické parky? Mění se tato strategie v průběhu let?

Nijak výrazně. Dlouhodobě se řídíme tím, že kvalita je důležitější než kvantita. Pochopitelně se snažíme růst, ale nechceme nabízet další a další skladové prostory za každou cenu. Zaměřujeme se na prémiové lokality s vysokým potenciálem a tam naše působení dlouhodobě rozvíjíme. V rámci České republiky jsou pro nás klíčové tři lokality: Praha, Plzeň a Brno, ve kterých se zaměřujeme na růst a development nových skladových a průmyslových prostor. Na tyto strategické lokality se budeme soustředit i nadále, a to jak v rámci nové výstavby, tak i stávajících parků. Dlouhodobě dosahujeme vysoké obsazenosti, kterou si chceme udržet.

Děkujeme za rozhovor
redakce